ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hamminkeln, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Hamminkeln, Diersfordter Straße 11, besteht aus zwei Sondereigentumseinheiten in einem Wohn- und Geschäftshaus (Baujahr 1960). Der amtliche Verkehrswert beträgt 204.600 €. Dieser Wert setzt sich aus 28.000 € für die Gewerbeeinheit (Teileigentum Nr. 2) und 176.600 € für die Wohnung (Sondereigentum Nr. 3) zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, wobei der Bodenwert im Vergleichswertverfahren ermittelt wurde. Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind in diesem Verfahren weggefallen. Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss verfügt über eine Nutzfläche von ca. 42 m² und ist aufgrund fehlender sanitärer Einrichtungen im Erdgeschoss nur als Lagerfläche nutzbar. Die Wohnung im Ober- und Dachgeschoss bietet eine Wohnfläche von ca. 199 m². Beide Einheiten stehen leer, was eine Neuvermietung nach Sanierung ermöglicht. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird für die Gewerbeeinheit auf 1.260 € und für die Wohnung auf 17.671,20 € geschätzt, was einer potenziellen Bruttorendite von 9,25 % auf den Verkehrswert entspricht. Der bauliche Zustand ist als sanierungs- bzw. modernisierungsbedürftig einzustufen. Das Gemeinschaftseigentum ist abgewohnt. Die Wohnung weist erhebliche Abnutzungserscheinungen auf, darunter ein stark beschädigter Balkon, überalterte Elektroinstallationen, teilweise einfach verglaste Fenster und ein unbrauchbares Badezimmer im Dachgeschoss mit Schimmelbildung. Für die Sanierung der Wohnung wurden im Gutachten pauschal 74.600 € als wertmindernde Investitionskosten angesetzt. Eine Ölheizung aus dem Jahr 1987 (Brenner 1991) ist vorhanden, ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Es wird davon ausgegangen, dass das Gebäude den aktuellen GEG-Anforderungen nicht entspricht, was erhebliche Kosten für energetische Maßnahmen nach sich ziehen kann. Der Gutachter führte eine Außen- und Innenbesichtigung durch, jedoch war der Zugang zu den Kellerräumen beider Einheiten nur über eine Außentreppe möglich. Technische Einrichtungen wurden keiner Funktionsprüfung unterzogen, und Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Annahmen. Es wird unterstellt, dass keine Altlasten oder nicht eingetragene Lasten vorhanden sind. Baulasten in Form von Abstandflächenbaulasten sind eingetragen, werden aber als nicht wertrelevant erachtet. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist im Grundbuch vermerkt, hat laut Gutachten jedoch keinen Werteinfluss. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung der Sanierungskosten unerlässlich. Die fehlenden Stellplätze und der externe Kellerzugang sind objektspezifische Merkmale, die die Vermietbarkeit und den Wert beeinflussen können. Die WEG-Situation und die Protokolle sollten ebenfalls genau geprüft werden, um mögliche Risiken im Gemeinschaftseigentum zu identifizieren.