KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1974 · Unklar

Zur Versteigerung steht eine 1,5-Zimmer-Eigentumswohnung mit Loggia und rund 47 m² Wohnfläche im 3. Obergeschoss des Ihmezentrums in Hannover-Linden (Aktenzeichen 740 K 106/24). Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 79.000 € (rund 1.681 €/m² Wohnfläche). Das Gebäude aus dem Baujahr 1974 befindet sich im Gemeinschaftseigentum nach äußerem Anschein in einem schlechten baulichen Zustand mit Mängeln und Schäden. Mangels Zutritts fand keine Innenbesichtigung des Sondereigentums statt; dessen Zustand wurde fiktiv als durchschnittlich unterstellt. Zudem sind Liquiditäts- und Sonderumlagen beschlossen, die im Verkehrswert nicht berücksichtigt wurden, und das Grundstück ist als altlastverdächtig eingestuft.

Biet-Score

Vorsicht · 51 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt allenfalls für spekulativ orientierte Kapitalanleger mit hoher Risikobereitschaft und Sanierungserfahrung in Frage, die mit den spezifischen Gegebenheiten des Ihmezentrums vertraut sind. Gegen ein Engagement sprechen der unbekannte Innenzustand des Sondereigentums, der schlechte bauliche Erhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums sowie unberücksichtigte beschlossene Sonder- und Liquiditätsumlagen der WEG. Zudem birgt der Altlastenverdacht auf dem Gesamtgrundstück zusätzliche Unwägbarkeiten. Bietinteressenten sollten vor Gebotsabgabe zwingend Einsicht in die Beschlusssammlung der WEG und die Hausgeldabrechnungen nehmen sowie erhebliche finanzielle Rücklagen für Umlagen und Renovierungen einplanen.

Chancen

4

Kompakte Wohnungsgröße von ca. 47 m² mit Loggia, passend für Einpersonenhaushalte oder Studierende.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Objekt und Lage: Zur Versteigerung gelangt ein 1.891/10.000.000 Miteigentumsanteil an dem 51.329 m² großen Grundstück Gemarkung Linden (Flur 2, Flurstück 60/4), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. W 668 (Nr. 617 des Aufteilungsplans). Die Einheit liegt im 3. Obergeschoss des Ihmezentrums in Hannover-Linden (Blumenauer Straße 6 bzw. Am Ihmeufer 5) und verfügt über 1,5 Zimmer, Bad, Loggia sowie rund 47 m² Wohnfläche. Das Baujahr des Gesamtkomplexes datiert aus 1974. Die mikrolokale Wohnlage im urban geprägten Stadtteil Linden wird gutachterlich als mittlere Wohnlagequalität eingestuft. Zustand und Ausstattung: Der energetische Endenergieverbrauch wird im Gutachten mit 144 kWh/(m²·a) ausgewiesen (Effizienzklasse E). Da eine Innenbesichtigung des Sondereigentums am Ortstermin am 21.01.2025 nicht möglich war, liegen keine gesicherten Erkenntnisse über Zustand und Ausstattung vor; der Sachverständige unterstellte fiktiv einen durchschnittlichen Zustand ohne Baumängel und einen einfachen bis mittleren Standard. Das Gemeinschaftseigentum des Ihmezentrums befindet sich demgegenüber nach äußerem Anschein in einem schlechten baulichen Zustand mit sichtbaren Baumängeln und Bauschäden. Rechte, Lasten und Risiken: Das Grundstück ist im Altlastenkataster als Altstandort bzw. altlastverdächtige Fläche registriert. In Abteilung II des Grundbuchs sind zwei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen; Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht. Von maßgeblicher wirtschaftlicher Relevanz ist, dass innerhalb der Eigentümergemeinschaft Liquiditäts- und Sonderumlagen beschlossen wurden, die bei der gerichtlichen Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt worden sind. Überdies ist die tatsächliche Nutzung am Stichtag ungeklärt, sodass etwaige Mietverhältnisse oder Räumungsnotwendigkeiten unklar bleiben. Investitionsfazit: Mit einem Verkehrswert von 79.000 € (rd. 1.681 €/m²) erscheint der Einstiegspreis vordergründig niedrig, wird jedoch durch erhebliche finanzielle und bauliche Risiken relativiert. Eine Investition eignet sich vor diesem Hintergrund nur mit deutlichem Vorbehalt für erfahrene Investoren, die die anstehenden Sonderumlagen und Instandsetzungslasten im Ihmezentrum kalkulieren können. Vor einem Gebot ist die lückenlose Prüfung der WEG-Unterlagen und Beschlussfassungen zwingend erforderlich.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

1 ½ Zimmer, Bad, Loggia, Wfl. ca 47 qm im 3. OG, -Ihmezentrum- (eine weitere Wohnung soll um 11 Uhr versteigert werden)

Hinweise zur Datenlage

Es liegt lediglich eine sechsseitige Gutachtenzusammenfassung vor, die zwei verschiedene Verfahren (740 K 106/24 und 740 K 107/24) umfasst. Ein vollständiges Gutachten liegt nicht vor.
Nur Außenbesichtigung durchgeführt; der Zustand des Sondereigentums ist mangels Zutritts unbekannt und wurde fiktiv als durchschnittlich unterstellt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0740 K 0106/2024
Amtsgericht: Hannover
Bundesland: Niedersachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) (Eigentümergemeinschaft)Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 27.01.2027 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1974

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 79.000 €
Wohnfläche: 47 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1.891/10.000.000
Anteilige Grundstücksfläche: 9,71 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Blumenauer Straße
Hausnummer: 6
PLZ: 30449
Ort: Hannover
Stadtteil: Linden

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.681 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 47 m² Wohnfläche · Baujahr 1974 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Hannover	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.250 €/m²typischer Wert	2.406 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	2.000 – 4.500 €/m²	1.774 – 2.717 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-48 % unter dem typischen Wert	-30 % unter dem Median
Quelle	Portalrecherche für Hannover, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2023	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Hannover

3.250 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.000 – 4.500 €/m²
Dieses Objekt: -48 % unter dem typischen Wert
Quelle: Portalrecherche für Hannover, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2023

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.406 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 1.774 – 2.717 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -30 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Hannover	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 12 vor

Üblicher Marktpreis · Hannover

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1974Gruppe 1974
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 47 m²Gruppe 60 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,30 – 11,95 €/m² im Monat, typisch 9,63 €/m² · Landeshauptstadt Hannover (Mietspiegel), 2025

11 von 12 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Linden) — 1.724 €/m², Baujahr 1974, sanierungsbedürftig, 87 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Ihmeplatz, Hannover	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), 2 ein-geschossige teilunterkellerte Einfamilienhäuser als Doppelhaus	1974	45 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	1.422 €	17.09.2026	500 m
Blumenauer Str., Linden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1974	87 m²	sanierungsbedürftig	150.000 €	1.724 €	27.01.2027	unter 250 m
In der Rehre, Wettbergen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1971	55 m²	gepflegt	98.600 €	1.791 €	15.09.2026	5,0 km
Hölzenschleifstraße, Hannover	Eigentumswohnung	—	77 m²	unbewertet	161.000 €	2.099 €	28.05.2026	unbekannt
Lavaterhof, Döhren-Wülfel	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1979	55 m²	durchschnittlich	128.000 €	2.335 €	11.11.2026	6,0 km
Lessingstraße, Wettbergen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Garage	1970	69 m²	renovierungsbedürftig / einfach	172.000 €	2.478 €	19.11.2026	5,0 km
Am Hirtenbach, Wettbergen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage)	1976	64 m²	unbewertet	167.000 €	2.609 €	14.10.2026	5,0 km
Elbestraße, Hannover	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	95 m²	unbewertet	254.000 €	2.674 €	30.07.2026	4,5 km
Deisterstraße, Linden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1950	100 m²	durchschnittlich	285.000 €	2.849 €	19.08.2026	250 m
Detmoldstr., Südstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	45 m²	sanierungsbedürftig	178.000 €	3.956 €	15.10.2026	2,0 km
Detmoldstr., Südstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1952	43 m²	sanierungsbedürftig	178.000 €	4.140 €	15.10.2026	2,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Region Hannover, Landkreis.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart