KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1974 · Unklar

Zur Versteigerung steht eine ca. 87 m² große 3-Zimmer-Eigentumswohnung im 3. Obergeschoss des bekannten Ihme-Zentrums in Hannover-Linden (Blumenauer Straße 6). Die Wohneinheit umfasst drei Zimmer, Küche, Bad sowie eine Loggia; das Gebäude wurde 1974 auf einem 51.329 m² großen Areal errichtet. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 150.000,00 € (ca. 1.724,00 €/m² Wohnfläche). Eine Innenbesichtigung fand nicht statt, sodass der Zustand des Sondereigentums als fiktiv durchschnittlich unterstellt wurde, während das Gemeinschaftseigentum augenscheinlich erhebliche Bauschäden aufweist. Zudem wurden bereits Liquiditäts- und Sonderumlagen für die Gesamtanlage beschlossen, die im Verkehrswert nicht berücksichtigt sind.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt vorrangig für spekulativ orientierte Kapitalanleger oder Sanierer infrage, die das beträchtliche finanzielle Risiko eines Großkomplexes im Sanierungsstau überblicken können. Die schwerwiegenden Unwägbarkeiten – insbesondere die fehlende Innenbesichtigung, die beschlossenen Sonderumlagen sowie die bekannten baulichen Defizite des Ihme-Zentrums – erfordern ausreichende Liquiditätspolster. Interessenten sollten vor einer Gebotsabgabe zwingend Einsicht in die Beschlusssammlung der WEG und die aktuellen Verwalterunterlagen nehmen.

Chancen

5

Zentrale Lage im lebendigen Stadtteil Linden mit hervorragender Nahverkehrsanbindung und Infrastruktur.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Aufteilungsplan Nr. 686 / W 737) im 3. Obergeschoss des Ihme-Zentrums (Blumenauer Straße 6, 30449 Hannover). Das zugehörige Gesamtgrundstück umfasst 51.329 m² mit einem Miteigentumsanteil von 3.733/10.000.000. Die Wohnfläche beträgt ca. 87 m² und teilt sich auf drei Zimmer, Küche, Bad und eine Loggia auf. Das Baujahr des Komplexes datiert auf 1974. Die Wohnlage im Stadtteil Linden wird als mittlere Wohnlage eingestuft und zeichnet sich durch eine gute urbane Anbindung aus. Eine Innenbesichtigung der Wohnung war dem Gutachter nicht möglich. Für die Wertermittlung wurde daher ein fiktiver, durchschnittlicher Zustand ohne Baumängel unterstellt. Das Gemeinschaftseigentum des Ihme-Zentrums weist hingegen nach äußerem Anschein einen schlechten baulichen Zustand mit gravierenden Baumängeln und Bauschäden auf. Der Energieverbrauchskennwert liegt bei 140 kWh/(m²·a) (Energieeffizienzklasse E). Der Ausstattungsstandard des Sondereigentums wird mangels Einblick als einfach bis mittel angenommen. Rechtlich sind im Grundbuch von Linden (Blatt 4898) in Abteilung II zwei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen. Das Areal ist im Kataster als Altstandort bzw. altlastverdächtige Fläche verzeichnet; das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Ein wesentliches Risiko stellen bereits beschlossene Liquiditäts- und Sonderumlagen der Gemeinschaft dar, die im festgesetzten Verkehrswert von 150.000,00 € ausdrücklich unberücksichtigt blieben. Die Belegungs- und Nutzungssituation zum Stichtag war unbekannt. Ein Erwerb eignet sich ausschließlich für erfahrene Investoren, die bereit sind, die komplexen Risiken des Ihme-Zentrums sowie die nicht einsehbaren Kosten für das Sondereigentum und anstehende Umlagen zu tragen. Vor einer Bietentscheidung ist eine Prüfung der WEG-Verwalterprotokolle unverzichtbar.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

3 Zimmer EGTW, Küche Bad, Loggia, Wfl. ca. 87 qm im 3. OG -Ihmezentrum- (eine weitere Wohnung soll um 10 Uhr versteigert werden)

Hinweise zur Datenlage

Es liegt eine Gutachtenzusammenfassung (Exposé) sowie die amtliche Bekanntmachung vor; das vollständige Langgutachten fehlt.
Nur Außenbesichtigung des Komplexes möglich; Zustand und Ausstattung des Sondereigentums sind rein fiktiv unterstellt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0740 K 0107/2024
Amtsgericht: Hannover
Bundesland: Niedersachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) (Eigentümergemeinschaft)Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 27.01.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1974

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 150.000 €
Wohnfläche: 87 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 3.733/10.000.000
Anteilige Grundstücksfläche: 19,16 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Blumenauer Str.
Hausnummer: 6
PLZ: 30449
Ort: Hannover
Stadtteil: Linden

Weitere Angaben aus dem Gutachten16 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.724 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 87 m² Wohnfläche · Baujahr 1974 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Hannover	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.250 €/m²typischer Wert	2.406 €/m²Median · 12 Fälle
Spanne	2.000 – 4.500 €/m²	1.774 – 2.717 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-47 % unter dem typischen Wert	-28 % unter dem Median
Quelle	Portalrecherche für Hannover, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2023	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Hannover

3.250 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.000 – 4.500 €/m²
Dieses Objekt: -47 % unter dem typischen Wert
Quelle: Portalrecherche für Hannover, Quelle nicht dokumentiert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2023

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.406 €/m²Median · 12 Fälle

Spanne: 1.774 – 2.717 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -28 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Hannover	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 12 vor

Üblicher Marktpreis · Hannover

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 12 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 12 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1974Gruppe 1974
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 87 m²Gruppe 60 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,30 – 11,95 €/m² im Monat, typisch 9,63 €/m² · Landeshauptstadt Hannover (Mietspiegel), 2025

11 von 12 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Linden) — 1.681 €/m², Baujahr 1974, sanierungsbedürftig, 47 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Ihmeplatz, Hannover	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), 2 ein-geschossige teilunterkellerte Einfamilienhäuser als Doppelhaus	1974	45 m²	sanierungsbedürftig	64.000 €	1.422 €	17.09.2026	500 m
Blumenauer Straße, Linden	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1974	47 m²	sanierungsbedürftig	79.000 €	1.681 €	27.01.2027	unter 250 m
In der Rehre, Wettbergen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1971	55 m²	gepflegt	98.600 €	1.791 €	15.09.2026	5,0 km
Hölzenschleifstraße, Hannover	Eigentumswohnung	—	77 m²	unbewertet	161.000 €	2.099 €	28.05.2026	unbekannt
Lavaterhof, Döhren-Wülfel	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1979	55 m²	durchschnittlich	128.000 €	2.335 €	11.11.2026	6,0 km
Lessingstraße, Wettbergen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Garage	1970	69 m²	renovierungsbedürftig / einfach	172.000 €	2.478 €	19.11.2026	5,0 km
Am Hirtenbach, Wettbergen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage)	1976	64 m²	unbewertet	167.000 €	2.609 €	14.10.2026	5,0 km
Elbestraße, Hannover	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	95 m²	unbewertet	254.000 €	2.674 €	30.07.2026	4,5 km
Deisterstraße, Linden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1950	100 m²	durchschnittlich	285.000 €	2.849 €	19.08.2026	250 m
Detmoldstr., Südstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	45 m²	sanierungsbedürftig	178.000 €	3.956 €	15.10.2026	2,0 km
Detmoldstr., Südstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1952	43 m²	sanierungsbedürftig	178.000 €	4.140 €	15.10.2026	2,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Region Hannover, Landkreis.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart