ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hattingen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst den 422/10.000 Miteigentumsanteil an der Wohnungseigentumsanlage Nordstraße 15 / Richterskamp 2 in 45525 Hattingen, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 im 1. Obergeschoss hinten des Hauses Richterskamp 2 nebst Kellerraum. Das 1.064 m² große Grundstück ist mit zwei Mehrfamilienhäusern (insgesamt 22 Wohnungen, davon 15 im Richterskamp 2) sowie 7 Garagen bebaut. Die Liegenschaft befindet sich in mittlerer, zentrumsnaher Wohnlage ca. 600 m östlich des Stadtkerns, mit sehr guter Nahversorgungs- und Busanbindung. Die 2-Zimmer-Wohnung besitzt eine Wohnfläche von 52,72 m² und gliedert sich in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, innenliegendes Wannenbad, Diele, Abstellraum und eine Loggia. Die Wohnung weist einen gefangenen Raum (Durchgangszimmer) auf. Das Gebäude Richterskamp 2 wurde 1969 in Massivbauweise errichtet und wird über eine Gaszentralheizung (Kessel aus 1999, Warmwasserspeicher aus 2025) beheizt. Der bauliche Unterhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums ist weitgehend altersgemäß mit Reparaturstau (u.a. Betonausbrüche, stillgelegte Asbestlüftung im KG). Das Sondereigentum ist bezüglich Elektro- und Sanitärinstallation modernisierungsbedürftig. Rechtlich bestehen keine wertmindernden Eintragungen in Abteilung II; Altlasten und Baulasten sind laut amtlichen Auskünften nicht verzeichnet. Das Objekt liegt über dem stillgelegten Bergbaufeld „Stolberg I“, Bergschäden sind jedoch nicht aktenkundig. Wesentliches Risiko ist die mit 15.824,20 € sehr geringe Erhaltungsrücklage der WEG bei bestehenden Hausgeldrückständen und bevorstehenden Sanierungspflichten, weshalb der Gutachter einen Abschlag von 2.000 € für Sonderumlagen ansetzte. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 54.800,00 € (Bodenwertanteil: 16.092,00 €) ermittelt. Bei einer bestehenden Nettokaltmiete von 275,00 € monatlich bietet die Immobilie eine solide Einstiegsmöglichkeit für ertragsorientierte Anleger, sofern ein Puffer für WEG-Instandhaltungen einkalkuliert wird.