ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Heidelberg, Baden-Württemberg

Das Bewertungsobjekt umfasst die Eigentumswohnung Nr. 4 im 1. Obergeschoss eines 1990/1991 in Massivbauweise errichteten Mehrfamilienhauses mit lediglich 5 Wohneinheiten am Philosophenweg 14 im renommierten Heidelberger Stadtteil Neuenheim. Mit einem Miteigentumsanteil von 264,200/1.000 an dem 1.654 m² großen Hanggrundstück erstreckt sich die Wohneinheit über die gesamte Etage und bietet eine Wohnfläche von rund 260 m². Die exklusive Hanglage gewährleistet eine hervorragende Südausrichtung mit freiem Panoramablick über die Stadt Heidelberg und das Neckartal. Zur Wohnung gehören zwei Stellplätze in der offenen Tiefgarage sowie ein Kellerabstellraum. Die Wohnung teilt sich auf in vier Zimmer, einen offenen Wohn- und Essbereich mit Erker und offenem Kamin, Küche, zwei Bäder (davon ein Hauptbad mit Eckwanne und Bidet sowie ein kleineres Bad mit Dampfbad), Gäste-WC, Diele, Flur, Garderobe, Hauswirtschaftsraum und drei Balkone. Die Ausstattung ist dem Baujahr entsprechend hochwertig (überwiegend Fliesenbeläge, Fußbodenheizung, integrierte Deckenbeleuchtung), zeigt jedoch klaren Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf. Die Wohnung steht seit mindestens 1,5 bis 2 Jahren leer. Im Gutachten werden Feuchtigkeitsschäden an den Balkonfugen, eine defekte Wohnzimmer-Glasscheibe sowie Durchfeuchtungen im Übergangsbereich Bad/HWR dokumentiert. Die technischen Einbauten wurden nicht auf Funktion geprüft. Das Zwangsversteigerungsverfahren wird wegen Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 Abs. 4 WEG betrieben. In Abteilung II des Grundbuchs ist der entsprechende Versteigerungsvermerk eingetragen. Besondere wertmindernde Belastungen in Abteilung II bestehen laut Gutachten nicht. Die Veräußerung bedarf nach der Teilungserklärung grundsätzlich der Zustimmung des Verwalters, welche jedoch bei einer Zwangsversteigerung kraft Gesetzes entbehrlich ist. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren sachverständig auf 1.960.000,00 € festgesetzt, basierend auf einem Rohertrag von 4.880,00 € monatlich (18,00 €/m² Wfl. zuzüglich 200,00 € für die Stellplätze) und einem Liegenschaftszinssatz von 1,5 %. Berücksichtigt wurden dabei bereits pauschal 50.000,00 € für Mängel und Schadensbeseitigung. Für solvente Investoren oder Eigennutzer bietet sich hier die rare Chance auf ein Spitzenobjekt am Philosophenweg, bei dem jedoch Budget für eine Revitalisierung bereitgehalten werden muss.