ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Herford, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung (Nr. VI) befindet sich im Dachgeschoss eines dreigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten an der Kreishausstraße 20 / Wittekindstraße 19 in 32051 Herford. Die Immobilie liegt im Stadtkern in mittelguter Wohnlage; der Bahnhof ist ca. 200 m und das Zentrum ca. 500 m entfernt. Das Ursprungsbaujahr datiert auf ca. 1904; 1998 erfolgten eine Modernisierung sowie die Begründung von Wohnungseigentum. Verbunden mit der Wohnung ist ein Miteigentumsanteil von 255/1.000 an dem 586 m² großen Grundstück sowie das Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz (Nr. 6). Die Wohnfläche beträgt ca. 131 m², verteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer, Küche, Bad, WC, Flur und Abstellraum. Die Wohnung befindet sich in einem guten Erhaltungszustand mit gepflegter Sanitärausstattung und isolierverglasten Holzfenstern bzw. Kunststoff-Dachflächenfenstern. Balkon und Aufzug sind nicht vorhanden. Das Gebäude verfügt über eine Nahwärmeversorgung. Das Dach und die Außenwände besitzen keine Wärmedämmung, was in Kombination mit dem ungedämmten Spitzboden zu erhöhtem Heizbedarf führt. Das Gesamtobjekt steht unter Denkmalschutz (Fachwerkdekor / Jugendstilstukkaturen). Am Gemeinschaftseigentum bestehen deutliche Bauschäden: starke Feuchtigkeit im Keller, Putz- und Rissschäden an der Fassade, ein Feuchteschaden am Dacherker sowie Erneuerungsbedarf an ca. 60 Fenstern der Wohnanlage. Im Gutachten wurde hierfür ein pauschaler Wertabschlag von 25.000 EUR vorgenommen. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 559,00 EUR zzgl. Heizkosten. Der Dachboden ist der Einheit zugeordnet, darf jedoch baurechtlich nicht zu Wohnraum ausgebaut werden. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren unter Ansatz einer marktüblichen Nettokaltmiete von 6,00 EUR/m² zzgl. 20 EUR für den Stellplatz (nachhaltiger Rohertrag 9.672 EUR p.a.) auf 111.000 EUR ermittelt. Angesichts des günstigen Quadratmeterpreises bietet das Objekt Potenzial, erfordert aber finanzielle Reserven für anstehende WEG-Sanierungen.