ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Herne, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 1 im Erdgeschoss eines zweigeschossigen, vollständig unterkellerten Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss in Herne-Horsthausen (Roonstraße 51). Das Gebäude wurde ca. 1902 bis 1904 als ehemaliges Beamtenwohnhaus der Zeche Friedrich der Große errichtet und steht seit 1999 unter Denkmalschutz. Die Wohnung hat laut Teilungserklärung eine Wohnfläche von ca. 95 m², aufgeteilt in zwei Flure, Bad, Küche, Abstellraum, Esszimmer, Schlafzimmer und Wohnzimmer. Zur Wohnung gehören sechs Kellerräume sowie ein Raum und eine Kammer im Obergeschoss. Zudem bestehen Sondernutzungsrechte an zwei Terrassen und einer Gartenfläche. Der bauliche Zustand konnte vom Gutachter nur von außen bewertet werden, da die Eigentümerin den Zutritt verweigerte. Von außen betrachtet hinterlässt das denkmalgeschützte Gebäude einen dem Baujahr entsprechenden, leicht unterdurchschnittlichen Eindruck. Die Holzfenster sind teils isolier-, teils einfachverglast. Da der genaue Zustand der Innenräume, der Haustechnik und eventueller Feuchtigkeitsschäden im Keller unbekannt ist, wurde im Gutachten ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 15 % auf den ermittelten Wert von 111.000 € vorgenommen. Ein Energieausweis lag nicht vor. Rechtlich ist das Objekt mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Bergschadenteilverzicht) in Abteilung II des Grundbuchs belastet. Zudem bestehen Baulasten bezüglich der Standsicherheit gemeinsamer Bauteile mit den Nachbarhäusern sowie zur Freihaltung von Abstandsflächen. Da die Wohnung derzeit von der Eigentümerin selbst genutzt wird, besteht bei Erwerb das Risiko eines notwendigen Räumungsverfahrens. Fazit: Für erfahrene Investoren bietet die Wohnung aufgrund des reduzierten Verkehrswerts von 94.000 € und der großzügigen Sondernutzungsrechte ein interessantes Potenzial. Die Denkmaleigenschaft ermöglicht steuerliche Vorteile bei Sanierungen, schränkt jedoch gleichzeitig die Gestaltungsfreiheit ein. Wegen der fehlenden Innenbesichtigung und der laufenden Eigennutzung ist das Risiko jedoch als hoch einzustufen, weshalb ein entsprechender finanzieller Puffer zwingend einkalkuliert werden sollte.