ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Heusenstamm, Hessen

Das Amtsgericht Offenbach am Main versteigert am 24. September 2026 eine Eigentumswohnung im Hainer Weg 2-6 in Heusenstamm im Wege der Zwangsvollstreckung. Der Verkehrswert des 1.930/100.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 51 im 4. Obergeschoss und dem Sondernutzungsrecht an Kellerraum Nr. 10, wurde zum Stichtag 07.11.2023 auf 235.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels Vergleichswertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren, wobei beide Verfahrensergebnisse mit 234.000 EUR bzw. 236.000 EUR nahe beieinander lagen. Die Wohnung im 4. Obergeschoss verfügt über eine Wohnfläche von 69,6 m² und ist derzeit vermietet. Die marktübliche Nettokaltmiete wird im Gutachten mit 661,20 EUR monatlich bzw. 7.934,40 EUR jährlich angegeben. Da die Ist-Miete der Marktmiete entspricht, besteht aktuell kein Mietsteigerungspotenzial durch eine Anpassung an die Marktmiete. Die Bruttorendite auf Basis des Verkehrswerts und der Jahresnettokaltmiete beträgt rund 3,38 %. Das Mehrfamilienhaus, Baujahr 1967, wurde 1994 überwiegend modernisiert und das Dachgeschoss ausgebaut/aufgestockt, was zu einem fiktiven Baujahr von 2001 führt. Der bauliche Zustand der Gesamtanlage und des Sondereigentums wird als gut beschrieben, ohne wesentliche erkennbare Bauschäden oder Baumängel. Die Wohnung ist zweckmäßig aufgeteilt und verfügt über eine mittlere Ausstattung. Die Beheizung und Warmwasserversorgung erfolgen zentral. Hinweise zu einem Energieausweis liegen nicht vor, jedoch wurden energetische Maßnahmen wie Wärmedämmung und Doppelverglasung bei der Gebäudestandardermittlung berücksichtigt. Der Sachverständige führte am 02.09.2021 eine Ortsbesichtigung von innen und außen durch. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass für nicht besichtigte oder nicht zugänglich gemachte Bereiche Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt wird. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft. Bauschäden und Baumängel wurden nur zerstörungsfrei und augenscheinlich erfasst, eine vertiefende Untersuchung wird ggf. empfohlen. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen wird vorausgesetzt. Der Versteigerungsvermerk wurde am 02.03.2021 in das Grundbuch eingetragen. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Schuldverhältnisse in Abteilung III des Grundbuchs wurden im Gutachten nicht berücksichtigt. Die Hausverwaltung ist die PWK Immobilienverwaltung eK. Vor einem Gebot sollten die vollständigen Grundbuchauszüge, die Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklagen geprüft werden, um mögliche Risiken oder anstehende Kosten zu identifizieren.