ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hiddenhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss eines 1973 errichteten 8-geschossigen Mehrfamilienhauses in Hiddenhausen, Pestalozzistraße 10. Zum Sondereigentum gehört die ca. 64 m² große Wohnung Nr. 16, ein Kellerraum Nr. 16 sowie ein Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz (S7). Der Verkehrswert wurde auf 80.000 EUR festgesetzt und im Rahmen des Ertragswertverfahrens ermittelt, wobei ein erhöhter Liegenschaftszinssatz von 2,7% Risiken wie die Größe der Anlage, die Stromheizung und das Risiko von Sonderumlagen berücksichtigt. Der rechnerische Grundstücksanteil beträgt ca. 70,84 m² an der Gesamtgrundstücksfläche von 3.980 m². Die Wohnung ist seit Juni 2022 vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt monatlich 384 EUR für die Wohnung und 16 EUR für den Stellplatz, insgesamt 400 EUR (4.800 EUR jährlich). Diese Miete wird im Gutachten als marktüblich angesehen, sodass kein Mietsteigerungspotenzial (Rent Gap) ausgewiesen ist. Die Bruttorendite auf Basis des Verkehrswertes und der aktuellen Miete liegt bei 6,0%. Der Zustand des Objekts ist als renovierungsbedürftig einzuschätzen. Obwohl in den Jahren 2024/25 ca. ¾ der Hausfassade gedämmt und gestrichen wurden und in der Wohnung in den letzten 3-5 Jahren die Eingangstür, Laminat, Fenster und Badverfliesung erneuert wurden, sind weitere Arbeiten erforderlich. Konkrete Mängel umfassen teilweise veraltete Elektrik, nicht mehr zeitgemäße Nachtspeicheröfen, ein repariertes, aber nicht erneuertes Flachdach und Schäden an der Kelleraußentreppe. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die genauen Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) auf zukünftige Kosten wurden nicht analysiert. Der Gutachter hatte am 26.11.2025 Zugang zur Wohnung, dem zugehörigen Kellerraum, dem Treppenhaus, Kellerflur und einem Gemeinschaftskeller. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen sowie die Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutzeigenschaften, Schädlingsbefall, Schadstoffbelastung und Brandschutz wurden nicht geprüft. Aussagen zu nicht sichtbaren Bauteilen basieren auf Unterlagen, Hinweisen oder Annahmen. Das Grundstück ist nicht als Altlastenverdachtsfläche gelistet, jedoch erfolgte keine tiefergegehende Bodenuntersuchung. Im Grundbuch ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Ortsnetztransformatorenstation sowie Abstandsflächenbaulasten eingetragen. Die Veräußerung der Wohnung bedarf grundsätzlich der Zustimmung des Verwalters, wobei Ausnahmen für die Zwangsvollstreckung bestehen. Die Rücklage der WEG betrug zum 31.12.2025 ca. 2.637 EUR, ist aber durch frühere Arbeiten weitgehend aufgebraucht, was ein Risiko für zukünftige Sonderumlagen birgt. Vor dem Zuschlag sind insbesondere der Mietvertrag, die WEG-Protokolle und der tatsächliche Zustand der Elektrik und Heizung zu prüfen.