ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Hürtgenwald, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Stockberg 23 im dörflich geprägten Ortsteil Vossenack der Gemeinde Hürtgenwald (52393). Es handelt sich rechtlich um die Eigentumswohnung Nr. 2 im Erdgeschoss rechts, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 68/246 an einem 1.329 m² großen Grundstück (Flur 8, Flurstücke 303, 304, 604). Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 49,38 m² sowie eine baufällige Nutzfläche von 19,37 m² im angebauten Wintergarten (Gutachten S. 9, 11). Das einstige Einfamilienhaus wurde zwischen 1993 und 1995 erweitert und im Jahr 2000 in drei Eigentumswohnungen aufgeteilt. Die Lage bietet eine ruhige, dörfliche Wohnumgebung im ländlichen Raum des Kreises Düren. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts ist katastrophal. Alle drei Wohnungen sowie das Gemeinschaftseigentum sind unbewohnbar, stark vernachlässigt und weisen erhebliche Feuchtigkeitsschäden und massiven Schimmelbefall auf. Ursache ist unter anderem ein über längere Zeit unbemerkter Rohrbruch im Juli 2025 (Gutachten S. 10, 26). Der angebaute Wintergarten ist baufällig, das Dach ist undicht und teils einsturzgefährdet. Das Gebäude besitzt keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer mehr (RND = 0). Der Gutachter stuft das Objekt als reines Liquidationsobjekt ein, dessen aufstehende Bausubstanz abgerissen und entsorgt werden muss (Gutachten S. 11). Es bestehen massive rechtliche und tatsächliche Risiken. Die Zentralheizung befindet sich ausschließlich in Wohnung Nr. 1, was ohne vertragliche Neuregelung oder Anpassung der Teilungserklärung rechtliche Konflikte schürt. Zudem ist der in der Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgesehene Stellplatz in der Teilungserklärung nicht rechtswirksam aufgeführt und in der Realität nicht gebaut worden (Gutachten S. 11). Das größte Risiko besteht darin, dass ein Abriss des baufälligen Gebäudes rechtlich zwingend die Zustimmung aller drei Wohnungseigentümer erfordert (Gutachten S. 24). Solange diese nicht vorliegt, ist die Neubebauung des attraktiven Grundstücks blockiert, während gleichzeitig anteilige Verkehrssicherungs- und Abrisskosten drohen. Zusammenfassend ist das Objekt für klassische Bestandsinvestoren gänzlich ungeeignet. Eine Investition ist nur dann ratsam, wenn der Erwerber plant, sukzessive auch die Miteigentumsanteile der Wohnungen Nr. 1 und 3 zu erwerben, um die Kontrolle über das gesamte 1.329 m² große Areal zu erlangen. Nur über eine solche Konsolidierung lässt sich der erhebliche Bodenwert von 62.451 EUR (Bodenrichtwert 170 EUR/m²) durch eine Neubebauung wirtschaftlich realisieren. Der angesetzte Abschlag für anteilige Abbruchkosten in Höhe von 14.166 EUR spiegelt das Risiko wider, liefert aber keinen Puffer für unvorhergesehene Altlasten.