ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Ingolstadt, Bayern

Die Liegenschaft Münchener Straße 17d befindet sich in zentraler Lage im Süden von Ingolstadt, ca. 1,5 km von der Innenstadt entfernt. Das Grundstück (Flurstück 5392 mit 7.529 m²) ist mit einer mehrteiligen Wohnanlage bestehend aus 102 Einheiten bebaut; der Hauseingang 17d umfasst 12 Einheiten. Die Makro- und Mikrolage zeichnet sich durch die Nähe zu wichtigen Verkehrswegen (B13, BAB 9) und Nahversorgungseinrichtungen aus, bringt jedoch eine spürbare Verkehrslärmbelastung (55–60 dB(A)) mit sich. Die zur Versteigerung anstehende 2-Zimmer-Wohnung Nr. 84 im Erdgeschoss verfügt über eine Wohnfläche von ca. 62,57 m² (gerundet ca. 63 m²) und teilt sich auf in Diele, Abstellraum, Bad, Küche, Schlafzimmer und Wohnzimmer. Zugeordnet sind ein Kellerraum mit ca. 5,22 m² Nutzfläche sowie ein Sondernutzungsrecht an der überdachten Terrasse samt befestigter Gartenfläche. Das Gemeinschaftseigentum und die Außenanlagen präsentieren sich in einem gepflegten Zustand, das Gebäude verfügt über einen Aufzug und eine Gaszentralheizung aus ca. 2005. Der Energieausweis weist einen Endenergieverbrauch von 152,8 kWh/(m² a) (Klasse E) aus. Da eine Innenbesichtigung nicht ermöglicht wurde, konnte der Zustand des Sondereigentums vom Gutachter nicht abschließend beurteilt werden. Rechtlich handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 82,2765/10.000. Ein Altlastenverdacht besteht nicht, da der Standort 'Münchener Straße 21a' bereits 1992 saniert und aus dem Altlastenkataster entlassen wurde. Das Gutachten ermittelte den Verkehrswert primär über den Ertragswert (234.000 €) unter Abzug eines 3%-igen Sicherheitsabschlags (-7.020 €) wegen der fehlenden Innenbesichtigung, was zu einem abgerundeten Verkehrswert von 227.000 € (ca. 3.603 €/m²) führt. Der Sachwert liegt plausibilisierend bei 153.000 €. Für Investoren bietet die Wohnung aufgrund der gefragten Wohnungsgröße und der Freifläche gute Vermietbarkeitspotenziale im Raum Ingolstadt. Risikoseitig sind vor allem der ungesicherte Innenzustand und die unklaren Konditionen des bestehenden Mietverhältnisses zu berücksichtigen, die bei der Gebotskalkulation entsprechende Sicherheitsreserven erfordern.