KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1966 · vermietet

Zum Aufruf kommt eine Eigentumswohnung im Dachgeschoss links (Wohnung Nr. 5) eines 1966 massiv errichteten Mehrfamilien-Doppelhauses in Iserlohn-Kalthof mit einer Wohnfläche von 56,79 m² und 10 m² Kellerraum. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert des Versteigerungstermins für beide Einheiten beträgt 170.000,00 € (Einzelverkehrswert der bewerteten Wohnung: 83.000,00 €). Das Objekt befindet sich in einem gepflegten Allgemeinzustand mit normalem Renovierungsbedarf. Zu beachten ist, dass die Wohnung baulich mit der Nachbarwohnung Nr. 6 zusammengelegt wurde (Türdurchbruch in der Trennwand, vergrößertes Bad, verkleidete Eingangstür); dieser Umbau ist bauordnungsrechtlich noch nicht genehmigt, laut Sachverständigem jedoch genehmigungsfähig. Die Versteigerung erfolgt im Wege einer Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft am 04. Dezember 2026 beim Amtsgericht Iserlohn.

Biet-Score

Vorsicht · 54 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Wohnung bietet eine solide Basis für Kapitalanleger oder Eigennutzer in ruhiger Lage von Iserlohn-Kalthof, erfordert jedoch bauliche und rechtliche Klärungen hinsichtlich der Verbindung zur Nachbarwohnung. Ein Erwerber muss einkalkulieren, entweder die Genehmigung des aktuellen Zustands nachzuholen (sofern beide Einheiten erworben werden) oder die bauliche Trennung inklusive Elektro- und Wasserzählertrennung wiederherzustellen. Bei einem angemessenen Sicherheitsabschlag im Bietverfahren stellt das Objekt ein solides Investment dar.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt ist eine 56,79 m² große 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung (Nr. 5 links) in einer 1966 errichteten Mehrfamilienhaus-Wohnanlage an der Refflingser Straße 19 in 58640 Iserlohn-Kalthof. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum mit 10,00 m². Die Wohnanlage umfasst insgesamt 71 Wohneinheiten in 5 freistehenden Doppelwohnhäusern auf einem 6.503 m² großen Areal (Bodenrichtwert: 175,00 €/m²). Die Wohnlage ist als mittlere Lage einzustufen, wobei der Bahnhof Kalthof nur rund 400 Meter entfernt ist. Der bauliche Zustand des Gebäudes sowie des Sondereigentums wird als gepflegt und altersgemäß beschrieben. Der Endenergieverbrauchskennwert liegt bei 117 kWh/(m²a) (Energieeffizienzklasse D), beheizt wird die Anlage über eine Gas-Zentralheizung. Wesentliche Besonderheit: Die Wohnung wurde mit der benachbarten Wohnung Nr. 6 im DG rechts durch einen Mauerdurchbruch baulich zusammengelegt, wobei die ehemalige Küche als Kinderzimmer umgenutzt, das Bad vergrößert und die Wohnungseingangstür von innen verkleidet wurde. Dieser Umbau ist bislang bauordnungsrechtlich nicht genehmigt, nach gutachterlicher Einschätzung jedoch genehmigungsfähig. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Der Sachverständige stellte einen geringfügigen Reparaturstau / Instandhaltungsbedarf von ca. 2.000,00 € fest. Zudem fehlen ein eigener separater Kaltwasserzähler sowie die eigene Elektro-Unterverteilung in der Wohnung (befindet sich in Wohnung Nr. 6). Eigene Garagen- oder Stellplatz-Sondernutzungsrechte bestehen nicht. Das Objekt eignet sich insbesondere für versierte Investoren, die idealerweise beide zusammenhängenden Wohnungen ersteigern oder den Rückbau in den rechtlich genehmigten Ursprungszustand wirtschaftlich darstellen können. Bei entsprechender Kalkulation der Genehmigungs- und ggf. Rückbaukosten bietet die Liegenschaft eine verlässliche Substanz in gut angebundener Wohnlage.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um zwei Eigentumswohnungen in einer Mehrfamilienhaus-Wohnanlage mit insgesamt 71 Wohneinheiten in 5 Doppelwohnhäusern mit 16 Garagen. Die beiden Wohnungen befinden sich in der Doppelhaushälfte Refflingser Straße 19 (Massivbau aus Mauerwerk, zweigeschossig, vollunterkellert, ausgebautes Dachgeschoss) im Dachgeschoss. Wohnfläche 56,79 m² zzgl. 10 m² Keller, sowie 59,55 m² Wohnfläche zzgl 11,24 m² Keller. Erstbezugsfertigkeit: 1966.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute und detaillierte Datenlage durch vollständiges Gutachten mit durchgeführter Innenbesichtigung und vorliegender amtlicher ZVG-Deckseite.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter am 03.05.2023.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0031 K 0018/2025
Amtsgericht: Iserlohn
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 04.12.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1966

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 170.000 €
Wohnfläche: 56,79 m²
Nutzfläche: 10 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 133,97/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 87,12 m²
Bodenrichtwert: 175 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 15.246 €87,12 m² × 175 €/m² · MEA 1,34 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Refflingser Straße
Hausnummer: 19
PLZ: 58640
Ort: Iserlohn
Stadtteil: Kalthof

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Instandhaltungsrücklage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 57 m² Wohnfläche · Baujahr 1966 · Zustand gepflegt

	Üblicher Marktpreis · Iserlohn	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.540 €/m²typischer Wert	919 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	1.455 – 1.660 €/m²	715 – 1.500 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+94 % über dem typischen Wert	+226 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Iserlohn (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Iserlohn

1.540 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.455 – 1.660 €/m²
Dieses Objekt: +94 % über dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Iserlohn (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

919 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 715 – 1.500 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +226 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 70 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1966 gegenüber typisch 1897). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Iserlohn	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Iserlohn

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1966Gruppe 1897
Zustand: hier gepflegtGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 57 m²Gruppe 75 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,51 – 10,09 €/m² im Monat, typisch 7,93 €/m² · immoportal.com Mietspiegel Iserlohn (Portal-Preisatlas), 2026

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Klagebach, Schalksmühle	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	80 m²	renovierungsbedürftig / einfach	56.000 €	700 €	07.12.2026
Klagebach, Schalksmühle	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	76 m²	durchschnittlich	54.000 €	711 €	07.12.2026
Brandhagener Weg, Altroggenrahmede	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1955	127 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	716 €	03.11.2026
Im Springen, Pungelscheid	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	73 m²	sanierungsbedürftig	59.000 €	805 €	11.11.2026
Knapper Straße, Lüdenscheid	Eigentumswohnung	—	48 m²	unbewertet	49.600 €	1.033 €	22.06.2026
Brandhagener Weg, Altena (Westf.)	Eigentumswohnung	—	63 m²	unbewertet	91.000 €	1.444 €	13.05.2026
Gerichtstraße, Stadtmitte	Eigentumswohnung	—	84 m²	unbewertet	140.000 €	1.667 €	25.06.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 20, 21

Bodenrichtwert: 175 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 87,12 m²
Anteiliger Bodenwert: 15.246 €
Verkehrswert: 170.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 11,15
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 154.754 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 20, 21 · Stichtag 01.01.2023

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert15.246 €

Gebäude / Wohnung154.754 €

Verkehrswert170.000 €

Zone: W Wohnbaufläche

Rechenweg

Flächenanteil: 6.503 m² Gesamtgrundstück × 133,97/10.000 MEA = 87,12 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 87,12 m² × 175 €/m² · MEA 1,34 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.951 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.951 €/m² / 175 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 170.000 € − 15.246 € = 154.754 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Märkischer Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart