ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Kaarst, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Kaarst, Aktenzeichen 0030 K 0033/2024, besteht aus zwei Teilobjekten: einer 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Blatt 4598) im 5. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses Flachsbleiche 70 und einem Garageneinstellplatz (Blatt 4795) in den Garagenhofgebäuden Flachsbleiche 70-72. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 214.700 € festgesetzt, wobei die Wohnung mit 200.000 € und die Garage mit 14.700 € bewertet wurden. Die Wertermittlung erfolgte zum Stichtag 09.05.2025 mittels Ertrags- und Vergleichswertverfahren, wobei beide Verfahren gleichgewichtig in die Ableitung des Verkehrswertes einflossen. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 83,5 m² und einen Kellerabstellraum von ca. 6,0 m² Nutzfläche. Sie ist unbefristet vermietet mit einer monatlichen Nettokaltmiete von 850 €. Der Garageneinstellplatz hat eine Nutzfläche von ca. 12,5 m² und ist ebenfalls unbefristet vermietet zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 80 €. Die gesamte aktuelle Jahresnettokaltmiete beträgt 11.160 €, was einer Bruttorendite von ca. 5,20 % auf den Gesamtverkehrswert entspricht. Marktübliche Mieten wurden nicht explizit ausgewiesen, die vorliegenden Mieten wurden jedoch in der Ertragswertermittlung berücksichtigt. Die Wohnung befindet sich in einem altersgemäß durchschnittlichen bis guten und gepflegten Zustand. Das Mehrfamilienhaus wurde umfassend modernisiert (Dach, Fassaden, Aufzüge, Heizung, Balkone, Fenster). In der Wohnung wurden geringfügige Mängel wie defekte Türscharniere und Feuchteentwicklung in Raumecken festgestellt, die auf mangelnde Dämmung hindeuten. Die Garage ist in einem einfachen, zweckentsprechenden Zustand. Für die Garagenhofgebäude sind Undichtigkeiten der Dachdecken und Betonschäden bekannt, deren Sanierungskosten von ca. 3.500 € pro Garageneigentümer im Verkehrswert berücksichtigt wurden. Ein Energieausweis liegt vor, der Energieverbrauchskennwert beträgt 140 kWh/(m²*a). Der Sachverständige hatte vollen Innen- und Außenzugang zu beiden Teilobjekten. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde jedoch nicht geprüft, und nicht einsehbare Bereiche wurden baualtersüblich unterstellt. Untersuchungen auf Schädlinge, gesundheitsschädigende Materialien, Baugrund, Altlasten oder Statik wurden nicht durchgeführt. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde vorausgesetzt. Angaben zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation basieren teilweise auf älteren Recherchen oder telefonischen Auskünften. Im Grundbuch sind eine Verfügungsbeschränkung und die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers sowie die Anordnung der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung eingetragen. Eine Baulast zur Stellplatzbindung ist vorhanden, hat aber keine wertbeeinflussenden Auswirkungen. Die WEG erzielt Einnahmen aus Mobilfunkantennen auf dem Dach, die den Rücklagen zugeführt werden. Die Erhaltungsrücklage der WEG wird als verhältnismäßig erachtet. Vor dem Zuschlag sind die genauen Sanierungspläne und Kosten für die Garagendächer sowie die Behebung der Feuchteproblematik in der Wohnung zu klären.