ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Kaufbeuren, Bayern

### Objekt & Lage Das bewertete Areal befindet sich in der Äußeren Buchleuthenstraße 62 am südlichen Ortsrand von Kaufbeuren, rund 1 km vom Stadtzentrum entfernt. Das Grundstück umfasst insgesamt 2.762 m² und gliedert sich in eine bebaute, baureife Mischgebietsfläche (ca. 1.050 m²) und eine steile, forstwirtschaftlich genutzte Hangfläche (ca. 1.712 m²). Zum Aufruf kommen die Sondereigentumseinheiten Nr. 2 (Wohnung im baufälligen Mitteltrakt), Nr. 3 (Wohnung im Südtrakt und Garage), Nr. 5 (Gewerbe im Nord- und Mitteltrakt) und Nr. 6 (Gewerbe/Lager im Südtrakt). Diese Einheiten weichen in ihrer Raumaufteilung stark von den Plänen ab und bilden eine wirtschaftliche Einheit mit einem Gesamtverkehrswert von 340.000 EUR. ### Zustand & Ausstattung Der bauliche Zustand des Gesamtkomplexes ist kritisch. Der Mitteltrakt (Sondereigentumseinheiten 2 und 5) ist stark baufällig, hat das Ende seiner technischen Lebensdauer erreicht und muss abgebrochen werden. Der Südtrakt (Wohnung im OG) befindet sich in einem unfertigen, ungepflegten Zustand mit erheblichem Fertigstellungs- und Sanierungsbedarf (Restarbeiten bei Heizung, Sanitär, Elektro und Estrich). Das Gemeinschaftseigentum weist massive Schäden auf, darunter durchgehende Feuchtigkeitsschäden an den Außenwänden zum Hang, ein morscher, nicht mehr tragfähiger Dachstuhl über dem Mitteltrakt sowie schadhafte Flachdichtungen im Südtrakt. Die Einheiten stehen vollständig leer und sind mit Gerümpel und Unrat belastet. ### Rechte/Lasten & Risiken Erhebliche rechtliche und tatsächliche Risiken prägen dieses Objekt. Der teilweise Ausbau der Raumeinheit Nr. 6 zu Wohnzwecken im Erdgeschoss erfolgte ohne baugenehmigungsrechtliche Zustimmung. Zudem weichen die tatsächlichen Raumstrukturen massiv vom Aufteilungsplan ab, wodurch die Einheiten ohne die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung am Markt kaum veräußerbar sind. Es bestehen zudem Grunddienstbarkeiten (Heizungsraumzugangsrechte) für benachbarte Einheiten, die zu Wertminderungen führen. Eine Instandhaltungsrücklage wurde bisher nicht gebildet, ein Hausverwalter existiert nicht. ### Investitionsfazit Für erfahrene Projektentwickler bietet das Objekt nach dem Abbruch des Mitteltrakts und einer vollständigen Kernsanierung des Südtrakts ein interessantes Entwicklungspotenzial. Wegen des massiven Sanierungsstaus, des illegalen Wohnungsbaus im Erdgeschoss und der komplexen Eigentümerstruktur ist das Bieterrisiko jedoch als extrem hoch einzustufen. Ein Gebot sollte nur mit beträchtlichem Risikoabschlag und fundierter Liquiditätsplanung für die anstehenden Sanierungs- und Abbruchkosten abgegeben werden.