TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung (Nr. 2) in einem Mehrfamilienhaus in Köln-Dellbrück, die zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft versteigert wird. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 410.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Vergleichswert- und Ertragswertverfahrens, wobei der Ertragswert mit 407.000 € und der Vergleichswert mit 420.000 € ermittelt wurden. Der anteilige Bodenwert beträgt 88.000 €. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Bauschäden, ein großer Kellerbereich, das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche und potenzielle Straßenbaubeiträge wurden mit Zu- und Abschlägen berücksichtigt. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von ca. 87 m² und ist in 4 Zimmer, Küche, Flur, Bad, WC und Balkon aufgeteilt. Zum Sondereigentum gehören zudem mehrere Kellerräume mit einer Nutzfläche von ca. 44 m². Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag eigengenutzt, Mietverhältnisse sind nicht bekannt. Die marktübliche Nettokaltmiete für die Wohnung wird auf ca. 980 € pro Monat geschätzt, was einem jährlichen Rohertrag von 11.760 € entspricht. Daraus ergibt sich eine Bruttorendite von 2,87 % bezogen auf den Verkehrswert. Das Mehrfamilienhaus wurde in den 1950er Jahren erbaut und zwischen 2010 und 2012 umfassend modernisiert/kernsaniert. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als normal beurteilt, mit baujahrestypischen Feuchtigkeitserscheinungen im Keller. Das Sondereigentum weist jedoch einen mäßigen Zustand mit Instandhaltungsstau auf, darunter Renovierungsbedarf im Innenausbau, fehlendes Waschbecken im Bad und unfachmännischer Ausbau im Kellerbad. Ein Energieausweis vom 03.03.2021 liegt vor und weist einen Endenergieverbrauch von 54,1 kWh/(m²*a) aus. Die Wärmeerzeugung erfolgt über eine Nahwärmeheizung (Biomasse-Nahwärmeanlage, Baujahr 2010). Der Sachverständige führte eine Ortsbesichtigung am 01.10.2025 durch. Das Sondereigentum (Wohnung und Kellerräume) konnte vollständig von innen besichtigt werden, jedoch wurden keine Innenaufnahmen gestattet. Das Gemeinschaftseigentum wurde nur in Teilbereichen besichtigt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und es wurden keine Untersuchungen zu Bausubstanz, Altlasten oder Schädlingsbefall durchgeführt. Die Wertminderung für Bauschäden ist eine Schätzung und entspricht nicht den tatsächlichen Kosten. Im Grundbuch ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Wärmeversorgung eingetragen, der kein Werteinfluss beigemessen wird. Das Objekt unterliegt den Bestimmungen des WFNG NRW (Wohnraumförderung), wobei die Zweckbindung mit dem Zuschlag oder der Rückzahlung der Fördermittel endet. Für eine 2017 beschlossene Straßenbaumaßnahme könnten noch Straßenbaubeiträge anfallen, deren Höhe und Zeitpunkt unklar sind. Der monatliche Hausgeldvorschuss beträgt ca. 370 € (inkl. Heizkosten), und die anteilige Erhaltungsrücklage liegt bei 9.518,19 € (Stand 31.12.2024).