ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsverfahren 92 K 75/24 betrifft eine Eigentumswohnung in Köln-Weidenpesch, Zorndorfstr. 3, mit einem Miteigentumsanteil von 113/10.000 an einem 4.480 m² großen Grundstück. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 160.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels Ertragswertverfahren, gestützt durch ein Vergleichswertverfahren. Dabei wurden Abschläge für den Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum und ein Sicherheitsabschlag für die fehlende Innenbesichtigung der Wohnung berücksichtigt. Die Wohnung Nr. 18 im 3. Obergeschoss rechts verfügt über eine Wohnfläche von ca. 55 m² und besteht aus Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Flur, Badezimmer, Abstellraum und Balkon, ergänzt durch einen Kellerabstellraum. Die Wohnung steht vermutlich leer, und es sind keine mietvertraglichen Bindungen bekannt. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 536 € pro Monat bzw. 6.432 € pro Jahr geschätzt, was bei dem Verkehrswert einer Bruttorendite von ca. 4,02 % entspricht. Das Gebäude wurde vermutlich um 1930 errichtet, das Dachgeschoss wurde ca. 1950 und 1994 ausgebaut. Das Gemeinschaftseigentum wurde durch Modernisierungen (Fenster, Hauseingangstüren, Dacheindeckungen, teilweise Leitungen) in einem ausreichenden Zustand gehalten. Jedoch besteht ein Sanierungsbedarf an den Balkonen im 3. Obergeschoss, und eine feuerhemmende Tür zum Kellergeschoss fehlt. Die Erhaltungsrücklage der Untergemeinschaft reicht voraussichtlich nicht für die beschlossenen Balkonsanierungen aus, was zusätzliche Kosten für den Erwerber bedeuten könnte. Die Beheizung erfolgt über Nahwärme, und der Endenergiebedarf liegt bei 126,0 kWh/(m²·a). Eine Innenbesichtigung der Wohnung war dem Sachverständigen nicht möglich, weshalb der Zustand der Innenausstattung und eventuelle Mängel oder Schäden im Sondereigentum unbekannt sind. Die Wertermittlung basiert hier auf der Annahme einer teilweise modernisierten Ausstattung. Technische Anlagen wurden nicht funktionsgeprüft, und Aussagen zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Unterlagen oder Annahmen. Diese Limitierungen wurden durch einen Sicherheitsabschlag von 8.000 € im Verkehrswert berücksichtigt. Im Grundbuch sind diverse Grunddienstbarkeiten und eine Reallast zugunsten und zulasten des Gesamtgrundstücks eingetragen, die gemeinschaftliche Nutzungen und Unterhaltungspflichten betreffen. Baulasten sind keine vorhanden. Das Gebäude befindet sich in unmittelbarer Nähe zu Baudenkmälern, was bei baulichen Veränderungen die Erlaubnis des Stadtkonservators erfordern kann. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung der WEG-Protokolle, der tatsächlichen Kosten für die Balkonsanierung und des Innenzustands der Wohnung dringend anzuraten.