ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die im Wohnungsgrundbuch von Köln-Rondorf, Blatt 17330 eingetragene Eigentumswohnung Nr. 1. Die Zweizimmerwohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 49 m² und befindet sich im Erdgeschoss vorne rechts eines im Jahr 2000/2001 errichteten, fünfgeschossigen Mehrfamilienhauses. Neben Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Duschbad und Diele verfügt die Einheit über ein Sondernutzungsrecht an einer ca. 20 m² großen Terrassen- und Gartenfläche sowie einen separaten Kellerraum (ca. 9 m²). Die Immobilie liegt in einer verkehrsberuhigten Wohn- und Spielstraße im beliebten Kölner Stadtteil Sülz, unweit des Justizzentrums und des Volksgartens, was eine erstklassige urbane Infrastruktur garantiert.\n\nDas Gemeinschaftseigentum des aus 18 Wohneinheiten bestehenden Gebäudes befindet sich in einem guten und gepflegten Unterhaltungszustand. Laut den letzten Eigentümerprotokollen stehen keine größeren Instandsetzungen oder Sonderumlagen an. Das Gebäude ist energetisch gut aufgestellt; ein Verbrauchsausweis bescheinigt einen Endenergieverbrauch von 64 kWh/(m²a) für die Gaszentralheizung. Der Zustand des Sondereigentums (Wohnungsinneres) konnte jedoch mangels Zutritts nicht geprüft werden. Die Ausstattung wird im Gutachten auf Basis der Baupläne mit Kunststofffenstern, Rollläden und Fliesenböden als durchschnittlich und standardgemäß eingeschätzt.\n\nBesondere rechtliche und tatsächliche Risiken ergeben sich primär aus der verweigerten Innenbesichtigung, für die der Gutachter einen Risikoabschlag von 8.000 € (ca. 5 % des Gebäudewerts) berücksichtigt hat. Zudem widersprechen sich die Dokumente bezüglich der Belegung: Während das Amtsgericht Köln basierend auf Eigentümerangaben von einer Vermietung ausgeht, deklariert das Gutachten die Wohnung als eigengenutzt. Des Weiteren ist das Grundstück im Altlastenverdachtsregister unter der Nummer 30204 (ehemaliger Güterbahnhof) registriert, und es lastet eine Feuerwehr-Zufahrtsbaulast zugunsten der Nachbargrundstücke auf dem Flurstück.\n\nFazit: Für risikoaffine Kapitalanleger bietet diese Zwangsversteigerung eine seltene Gelegenheit, eine kompakte Wohnung mit Gartenanteil in einer der begehrtesten Lagen Kölns zu erwerben. Aufgrund der ungeklärten Innenbeschaffenheit und der Belegungssituation sollte das maximale Gebot defensiv kalkuliert werden. Ein Erwerb nahe der 5/10-Grenze bietet ausreichend Puffer für eventuelle Räumungs- oder Sanierungsmaßnahmen und verspricht nach erfolgreicher Bewirtschaftung eine attraktive Rendite im Kölner Wohnungsmarkt.