ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Zum Verkauf steht die leerstehende Eigentumswohnung Nr. 8 im Obergeschoss eines gemischt genutzten Gebäudes am Poller Kirchweg 65 in 51105 Köln (Poll). Bei dem Hauptgebäude handelt es sich um eine ehemalige Villa aus dem Jahr 1952, die im Laufe der Jahre mehrfach erweitert und umgenutzt wurde. Die angebotene Wohnung entstand ca. 2014 durch die genehmigte Nutzungsänderung ehemaliger Büroräume. Sie verfügt über eine großzügige Wohnfläche von ca. 173 m², die sich auf 4 Zimmer, eine Küche mit Essbereich, Flur, ein modernes Badezimmer, ein separates Gäste-WC, zwei Balkone und eine Loggia verteilt. Die Mikrolage zeichnet sich durch die Nähe zum Rheinufer (ca. 500 m) aus, ist jedoch aufgrund einer Bahntrasse in ca. 200 m Entfernung und angrenzender Gewerbeobjekte von mäßigen Immissionen geprägt.\n\nDer Zustand des Sondereigentums ist dank der umfassenden Modernisierungen aus dem Jahr 2014 (unter anderem Erneuerung der Bäder, Fenster, Leitungen und Böden) als gepflegt zu beschreiben. Dennoch sind im Sondereigentum einige Restarbeiten ausstehend: Im Gäste-WC müssen die Wandbekleidungen fertiggestellt und das Waschbecken montiert werden, die WPC-Dielen der Balkone sind teilweise schadhaft, auf der Loggia fehlt der Bodenbelag vollständig, an vier Innentüren sind Farbabplatzungen vorhanden und Rauchwarnmelder müssen nachgerüstet werden. Die Gutachterin beziffert den daraus resultierenden Wertminderungsaufwand pauschal auf 5.000 €.\n\nDas zentrale Risiko dieses Versteigerungsobjekts liegt im rechtlichen Bereich. Gemäß Grundbuch und Teilungserklärung handelt es sich bei der Einheit Nr. 8 formell um Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken dienende Räume). Obwohl das Bauaufsichtsamt der Stadt Köln die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken baurechtlich genehmigt hat, wurde die Teilungserklärung privatrechtlich bisher nicht angepasst. Dies erfordert eine formelle Änderung der Teilungserklärung und des Aufteilungsplans, wofür die Zustimmung aller Miteigentümer der Gemeinschaft notwendig ist. Zudem weichen das vergrößerte Treppenhaus im Obergeschoss sowie der nur 2-geschossig ausgeführte Anbau im Gemeinschaftseigentum von den ursprünglichen Aufteilungsplänen ab.\n\nFazit: Das Objekt eignet sich hervorragend für erfahrene Immobilieninvestoren, die die rechtlichen Hürden der Grundbuchbereinigung professionell abwickeln können. Nach erfolgreicher privatrechtlicher Umschreibung zu reinem Wohnungseigentum und der Behebung der kleineren Mängel lässt sich hier eine hochwertige, großzügige Wohneinheit in solider Kölner Lage realisieren, die sich flexibel vermieten oder selbst nutzen lässt.