ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Die zu versteigernde Eigentumswohnung Nr. 12 befindet sich im 3. Obergeschoss rechts eines viergeschossigen, voll unterkellerten Mehrfamilienreihenmittelhauses in der Eythstraße 105 im rechtsrheinischen Kölner Stadtteil Kalk (PLZ 51103). Das Gebäude wurde im Jahr 1958 in massiver Bauweise errichtet und im Jahr 2001 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Wohnung weist laut örtlichem Aufmaß eine Wohnfläche von ca. 84 m² auf, verteilt auf vier Zimmer, Küche, Bad, Flur und eine nach Westen ausgerichtete Loggia. Zur Wohnung gehört zudem der Kellerraum Nr. 12 mit ca. 6 m² Nutzfläche. Die Lage wird als mittlere Wohnlage eingestuft und zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur mit fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und U-Bahn-Anbindungen aus. Gegenüber dem Objekt befindet sich ein Grün- und Sportplatzgelände. Der Unterhaltungszustand der Wohnung und des Gebäudes wird im Gutachten als zufriedenstellend beschrieben. In der Vergangenheit wurden punktuelle Modernisierungen wie der Austausch der Fenster (Kunststoff-Isolierverglasung) und die Erneuerung der Heizungsanlage (Gaszentralheizung) durchgeführt. Bei der Ortsbesichtigung wurden im Sondereigentum lediglich kleinere Mängel wie Roststellen am Handtuchheizkörper im Bad sowie eine stark durch Taubenkot verunreinigte Loggia festgestellt. Kritischer stellt sich das Gemeinschaftseigentum dar: Hier sind Schäden an den Loggien vorhanden, die lichte Höhe der Kellertreppe beträgt lediglich 1,85 m, und im Kellergeschoss wird vor Ratten- und Mäuseködern gewarnt. Zudem steht seit 2013 eine Sanierung aller Balkone auf der Gebäuderückseite aus, deren Kosten damals auf ca. 69.000 € geschätzt wurden und die von der Eigentümergemeinschaft wiederholt vertagt wurde. Rechtliche Risiken aus Abteilung II des Grundbuchs oder dem Baulastenverzeichnis bestehen nicht; es liegt keine Wohnungsbindung vor. Ein wesentliches Risiko für Erwerber ist jedoch der erhebliche Sanierungsstau am Gemeinschaftseigentum. Da dringende Instandsetzungen an den Balkonen und energetische Maßnahmen (Dämmung der Durchfahrt) anstehen, besteht ein hohes Risiko künftiger Sonderumlagen, falls die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht. Zudem war eine vollständige Innenbesichtigung nicht möglich, da zwei Zimmer der Wohnung sowie der Kellerraum am Besichtigungstag (09.02.2026) nicht zugänglich waren. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 250.000 € (basierend auf dem Ertragswertverfahren mit einer nachhaltigen Jahresmarktmiete von 12.096 €) bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit im Kölner Markt. Die aktuelle Nutzung als 3-Personen-WG unterstreicht die gute Vermietbarkeit. Aufgrund der unvollständigen Besichtigung und der absehbaren Sanierungskosten am Gemeinschaftseigentum, für die der Gutachter einen pauschalen Abschlag von 5.000 € vorgenommen hat, sollten Bieter jedoch einen entsprechenden Sicherheitsabschlag einkalkulieren und nicht bis zum vollen Verkehrswert bieten.