TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt wird im Rahmen einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft am 19. November 2026 in Krefeld angeboten. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 340.000 €. Dieser Wert setzt sich aus 325.000 € für die Eigentumswohnung (Blatt 21877) und 15.000 € für den Tiefgaragenstellplatz (Blatt 21938) zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, gestützt durch das Vergleichswertverfahren, wobei das Sachwertverfahren ebenfalls angewandt wurde. Der Gutachter hat keine expliziten Wertabschläge für Mängel vorgenommen, da diese in den Instandhaltungskosten berücksichtigt wurden. Die Eigentumswohnung (Nr. F.2.7) im Dachgeschoss links des Hauses Neuer Weg 89 verfügt über eine Wohnfläche von ca. 90 m² und eine Nutzfläche von ca. 28 m² im ausgebauten Spitzboden, der jedoch nicht als Aufenthaltsraum genehmigt ist. Der Tiefgaragenstellplatz (Nr. 1024/1037) ist ein Doppelparker und in seiner Nutzbarkeit eingeschränkt. Der Vermietungsstatus ist unklar, da keine Ist-Miete vorliegt. Die marktübliche Monatsmiete wird für die Wohnung mit 1.040 € und für den Stellplatz mit 40 € angesetzt, was einem jährlichen Marktmietertrag von 12.960 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 3,81 % bezogen auf den Verkehrswert. Die Wohnung aus dem Baujahr 1995 wird als baujahrtypisch, altersbedingt durchschnittlich und leicht renovierungsbedürftig beschrieben. Erkennbare Mängel sind undichte Dachfenster, Schimmelbildung im Gäste-WC, Rissbildung und Schäden am Außenputz der Nordseite. Ein leichter Renovierungsstau ist vorhanden. Die Ausstattung wird als überwiegend mittel eingestuft. Positiv ist die 2025 erneuerte Gas-Zentralheizung mit Fußbodenheizung. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass bei einem Eigentümerwechsel erhebliche Kosten für die Wärmedämmung oder einen Heizkesseltausch gemäß GEG anfallen könnten, die im Gutachten nicht beziffert wurden. Der Sachverständige konnte das Objekt an zwei Terminen besichtigen, wobei die Eigentümerin anwesend war. Der Zugang wird als teilweise innenliegend eingestuft, da zwar die Wohnung innen beschrieben wurde, aber der Spitzboden nicht als Wohnraum genehmigt ist und der Doppelparker-Stellplatz eingeschränkt nutzbar ist. Wichtige technische Anlagen wie Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro wurden keiner Funktionsprüfung unterzogen. Zudem wurden keine Untersuchungen zu Bauphysik, Brandschutz, Schadstoffen, Schädlingsbefall oder Statik durchgeführt. Die Einhaltung des materiellen und formellen Rechts wird unterstellt. Rechtlich relevant ist der im Teileigentumsgrundbuch eingetragene Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft nach § 1010 BGB sowie eine Benutzungsregelung nach § 1010 BGB. Das Grundstück ist als sanierte Altlastverdachtsfläche im Kataster geführt, jedoch ohne aktuelle Hinweise auf Gefahren. Vor dem Zuschlag sollten die genauen Auswirkungen der WEG-Regelungen, insbesondere des Ausschlusses der Aufhebung der Gemeinschaft, die tatsächlichen Kosten für die Beseitigung der bekannten Mängel und des Renovierungsstaus sowie die potenziellen GEG-Anforderungen detailliert geprüft werden.