TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage: Die angebotene Eigentumswohnung (Nr. B 86) befindet sich im 7. Obergeschoss rechts eines im Jahr 1964 erbauten, achtgeschossigen Mehrfamilienhauses an der Inrather Straße 321 in 47803 Krefeld. Mit einer Wohnfläche von rund 30 m² teilt sich das Appartement in ein Wohn-/Schlafzimmer, einen Flur, eine Kochnische, ein Badezimmer und eine Loggia auf. Zusätzlich gehört ein Abstellraum im Untergeschoss zur Einheit. Die Lage im Randbereich zwischen Krefeld-Mitte und dem ländlich geprägten Ortsteil Hüls bietet eine gute Infrastruktur und eine direkte ÖPNV-Anbindung über die nahe gelegene Straßenbahnlinie auf der Hülser Straße. Zustand & Ausstattung: Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird im Gutachten als renovierungsbedürftig beschrieben. Die Wohnung verfügt über eine einfache bis mittlere Ausstattung mit Laminatböden, Raufasertapeten und einer Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 2010. Ein Aufzug ist im Gebäude vorhanden, was die Erreichbarkeit der Wohnung im vorletzten Stockwerk erheblich erleichtert. Es besteht jedoch ein akuter Renovierungsbedarf an der Wohnungseingangs- und der Terrassentür sowie im Badezimmer. Rechte, Lasten & Sanierungsrisiken: Das Objekt ist derzeit vermietet und in Abteilung II des Grundbuches lastenfrei. Schwerwiegende Risiken betreffen das Gemeinschaftseigentum: Die Steigestränge sind dringend erneuerungsbedürftig, was von der Hausverwaltung auf ca. 800.000 EUR geschätzt wird. Da die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage ablehnte, wurde die Erhaltungsrücklage erhöht. Zudem sind nach einem Brandereignis baurechtliche Auflagen der Feuerwehr im Wert von rund 300.000 EUR offen. Für die Wohnung ergeben sich daraus konkrete anteilige Sanierungskosten von ca. 8.000 EUR (Strangsanierung) und 3.000 EUR (Brandschutz), die wertmindernd vom Ertragswert abgezogen wurden. Zudem verweigert die Gebäudeversicherung aufgrund häufiger Rohrbrüche bereits die volle Schadensregulierung. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 45.000 EUR bietet dieses Objekt einen sehr günstigen Einstieg in den Krefelder Immobilienmarkt. Kapitalanleger sollten jedoch die erheblichen Risiken des Gemeinschaftseigentums einkalkulieren. Durch die bereits vorgenommenen Wertabzüge im Gutachten ist der Sanierungsstau teilweise eingepreist, doch die Gefahr künftiger Sonderumlagen bleibt hoch. Ein Einstieg ist daher nur für erfahrene Investoren ratsam, die das Objekt mit einem deutlichen Abschlag erwerben können.