ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 2 im Erdgeschoss des rückwärtigen Flügelanbaus eines voll unterkellerten, 3½-geschossigen Mehrfamilienhauses mit insgesamt 7 Wohneinheiten in der Spinnereistraße 71, 47805 Krefeld (Stadtteil Dießem/Lehmheide). Die Wohnfläche beträgt rund 53,50 m² und teilt sich auf in Flur, Bad, Küche mit Durchreiche, Wohnzimmer und ein gefangenes Schlafzimmer. Zur Wohnung gehört neben einem Kellerraum auch ein gesonderter Werkstattraum im Keller des Vorderhauses sowie ein Sondernutzungsrecht an der Hoffläche unmittelbar vor der Einheit. Das ursprüngliche Baujahr liegt vor 1907; 1984 erfolgte eine umfassende Modernisierung und WEG-Aufteilung (Gutachten S. 4, 6, 12). Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird als altersgemäß gepflegt beschrieben, mit üblichen Verschleißerscheinungen wie Abplatzungen im Eingangsbereich und Feuchtigkeitsstellen im Keller (Gutachten S. 14). Die Wohnung selbst befindet sich in einem ordentlichen bzw. gut bis befriedigenden Pflegezustand. Vorhanden sind Kunststoffisolierfenster (1987), Laminat- und Spaltfliesenböden, ein Kaminofen sowie eine 2023 erneuerte Gasetagenheizung (Gutachten S. 15). Ein Instandhaltungsbedarf besteht punktuell bei einem defekten Fenstertürscharnier, einem Scheibenriss im Wohnzimmerfenster sowie Fugen- und Belagsfehlstellen (Gutachten S. 15). Rechtlich besteht ein 535/3.891 Miteigentumsanteil am 211 m² großen Grundstück. In Abteilung II ist eine altbestandene Grunddienstbarkeit bezüglich einer Grenzmauer eingetragen, welche die Nutzbarkeit nicht einschränkt. Baulasten, Denkmalschutz und öffentlich-rechtliche Wohnungsbindungen bestehen nicht; das Grundstück ist altlastenfrei geführt (Gutachten S. 8–11). Die Wohnung ist seit Mai 2016 auf Basis eines mündlichen Mietvertrags vermietet (Nettokaltmiete 350,00 € zzgl. 150,00 € Nebenkosten). Die WEG-Erhaltungsrücklage betrug zum 23.08.2024 rund 23.700,00 €, das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 177,17 € zzgl. 45,83 € Rücklagenzuführung (Gutachten S. 17). Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Gelegenheit dar, da der Ertragswert von 63.100,00 € bzw. der festgesetzte Verkehrswert von 63.000,00 € eine solide Basis für Kapitalanleger bietet. Potenzial liegt in der schrittweisen Hebung der Kaltmiete auf das örtliche Marktniveau von 7,00 €/m² (ca. 374,50 €/Monat). Zu beachten bleiben die baulichen Gegebenheiten des gefangenen Zimmers sowie die Formalisierung des Mietverhältnisses.