ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist die Eigentumswohnung Nr. 21 im 2. Obergeschoss einer im Jahr 1974 errichteten, siebengeschossigen Wohnanlage (Uerdinger Straße 333/335) im beliebten Krefelder Stadtteil Bockum. Das Gesamtgrundstück umfasst 3.627 m², worauf ein Miteigentumsanteil von 14,364/1.000.000 entfällt (rechnerisch ca. 52 m² Grundstücksanteil). Die Wohnlage zeichnet sich durch ihre hervorragende Infrastruktur, Familienfreundlichkeit sowie die Nähe zum Stadtwald und weiteren Grünanlagen aus. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten befinden sich im direkten Umkreis. Eine Straßenbahnhaltestelle liegt unmittelbar vor der Tür, die Autobahn A 57 ist rund 3 km entfernt. Zu berücksichtigen sind verkehrsbedingte Lärmeinwirkungen an der straßenseitigen Fassade. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 64 m² (laut Bauakte 64,30 m²), verteilt auf zwei Zimmer, Küche, Diele, Garderobe, Bad, Abstellraum und Balkon. Das Sondereigentum beinhaltet Sondernutzungsrechte an zwei PKW-Garageneinstellplätzen (Nr. 220 und 221), zwei Außenstellplätzen (Nr. 20 und 21) sowie einem Kellerraum (Nr. 11). Das Gebäude ist mit einem Personenaufzug ausgestattet; im Kellergeschoss steht den Bewohnern eine gemeinschaftliche Wellnessanlage mit Schwimmbad, Sauna und Tauchbecken zur Verfügung. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen über eine Gas-Zentralheizung, deren Anlagentechnik ausweislich des Gutachtens im Jahr 2020 erneuert wurde. Im Grundbuch von Bockum Blatt 8084 sind in Abteilung II alt-rechtliche Bebauungsbeschränkungen aus dem Jahr 1900 sowie eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Transformatorenstation zugunsten der SWK Energie GmbH eingetragen, die den Verkehrswert nicht beeinträchtigen. Baulasten bestehen laut Auskunft der Bauaufsicht nicht, das Grundstück ist altlastenfrei. Die verkehrstechnische Erschließung über die Schönwasserstraße ist noch beitragspflichtig, was im Bodenwert mit einem Abzug von 5,77 EUR/m² berücksichtigt wurde. Ein wesentliches Risiko stellt die verweigerte Innenbesichtigung dar, sodass Zustand, Ausstattung und Schadensfreiheit des Sondereigentums lediglich fiktiv als baujahrtypisch durchschnittlich unterstellt werden mussten. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Krefeld auf 175.000,00 EUR festgesetzt, gestützt auf das Ertragswert- und Vergleichswertverfahren (unter Ansatz von 124.800 EUR für die Wohnung, 30.000 EUR für die Garagenplätze und 20.000 EUR für die Außenstellplätze). Bei einem kalkulierten nachhaltigen Rohertrag von 9.950,40 EUR p.a. bietet das Objekt attraktives Ertragspotenzial. Interessenten sollten vor Gebotsabgabe die WEG-Protokolle und Rücklagenstände bezüglich des Gemeinschaftseigentums (insb. Schwimmbad) prüfen und Modernisierungsreserven für das Wohnungsinnere vorhalten.