ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Kulmbach, Bayern

Die Eigentumswohnung Nr. 12 befindet sich im Anwesen Rebenstraße 54, 54a im Kulmbacher Ortsteil Metzdorf. Das Mehrfamilienhaus, welches im Jahr 1993 in massiver Bauweise errichtet wurde, umfasst insgesamt 18 Wohneinheiten, ist voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die zu versteigernde Wohnung hat eine Wohnfläche von rund 82,87 m² und erstreckt sich über das Erdgeschoss und das Untergeschoss. Ein wesentlicher Vorteil der Einheit ist das damit verbundene Sondernutzungsrecht an der vorgelagerten Terrasse und dem zugehörigen Gartengrundstück (Quelle: Bekanntmachung S. 1, Exposé S. 2). Da eine Innenbesichtigung des Sondereigentums nicht möglich war, basiert die Zustandsbeurteilung auf äußeren Merkmalen sowie den vorliegenden Bauplänen. Die Raumaufteilung sieht im Erdgeschoss eine Diele, ein Badezimmer, Küche, Elternschlafzimmer, Wohnzimmer und einen Balkon vor. Im Untergeschoss befinden sich ein weiterer Wohnraum, ein Flur, eine Terrasse und ein Kellerraum. Die Außenhülle des Gebäudes besteht aus verputzten Umfassungen mit einem Wärmedämmverbundsystem und isolierverglasten Kunststofffenstern. Beheizt wird das Gebäude über eine Gas-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung. Der äußere Zustand offenbart eine verschmutzte Fassade des Hauptgebäudes sowie einen verwahrlosten Gartenanteil der Wohnung (Quelle: Exposé S. 2, 3). Aus rechtlicher Sicht ist das Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil von 78/1000 am Gesamtgrundstück verbunden. Ein zentrales Risiko für potenzielle Bieter stellt die fehlende Innenbesichtigung dar. Um den damit verbundenen Unwägbarkeiten Rechnung zu tragen, wurde im Ertrags- und Vergleichswertverfahren ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 20 % auf den Wert des Sondereigentums vorgenommen. Zudem liegt kein Energiepass für das Gebäude vor, und es besteht kein Sondernutzungsrecht an einer Garage oder einem Stellplatz (Quelle: Exposé S. 2, 3). Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der festgesetzte Verkehrswert von 155.000,00 EUR unter Berücksichtigung des Sicherheitsabschlags ein moderates Einstiegsniveau bietet. Für kapitalstarke Investoren, die bereit sind, das Risiko des unbekannten Innenzustands einzugehen und entsprechende Renovierungsbudgets einzuplanen, stellt das Objekt eine interessante Erwerbsmöglichkeit dar. Ein Gebot unterhalb des Verkehrswertes wird empfohlen, um die Risiken adäquat abzufedern.