KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 1994 · vermietet

Zum Aufruf kommt eine 4-Zimmer-Erdgeschosswohnung (WE-Nr. 1) mit ca. 91,19 m² Wohnfläche in einem 1994 erbauten Mehrfamilienhaus in 32791 Lage-Hardissen nebst Kellerraum und zwei Pkw-Stellplätzen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 165.000,00 €; im anstehenden Wiederholungstermin sind die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) weggefallen. Die Wohnung ist vermietet (monatliche Nettokaltmiete 495,00 €), unterliegt jedoch noch bis zum 31.12.2027 einer sozialen Wohnungsbindung (Nachwirkungsfrist). Es besteht ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau mit Feuchtigkeits- und Schimmelspuren im Innenbereich, zudem ist die Heizungsanlage fremdangemietet und das monatliche Hausgeld mit 624,00 € vergleichsweise hoch.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich für kapitalstarke Bestandsinvestoren und Handwerker, die von einem günstigen Zuschlag unterhalb des Verkehrswerts profitieren können. Vor einem Erwerb sollten die Sanierungskosten für den Innenbereich (Beseitigung von Schimmel und Feuchteschäden) sowie die laufenden Sonderbelastungen der WEG exakt einkalkuliert werden. Wegen der bis Ende 2027 nachwirkenden Sozialbindung sind kurzfristige Mietsteigerungen limitiert, mittel- bis langfristig bietet die solide 4-Zimmer-Wohnung jedoch ein stabiles Vermietungspotenzial.

Chancen

7

Mietpotenzial +2 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (495 € -> 506 € p. M.).
Familienfreundliche 4-Zimmer-Raumaufteilung mit 91,19 m² Wohnfläche, Loggia/Terrasse und separatem Gäste-WC.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Versteigert wird das Wohnungseigentum Nr. 1 im Erdgeschoss links des Mehrfamilienhauses Hudeweg 25 in 32791 Lage, Ortsteil Hardissen. Zur Einheit gehören 96,6/1.000 Miteigentumsanteil an dem 1.939 m² großen Gesamtgrundstück (Flurstücke 618 und 619), ein Sondernutzungsrecht an einem Kellerraum (Nr. 1) sowie an zwei Kfz-Stellplätzen (Nr. 1 und 2). Die Mikrolage ist durch eine ruhige, allgemeine Wohnbebauung geprägt; Nahversorger, Schulen und Kindergärten befinden sich in der näheren Umgebung bei guter Verkehrsanbindung an Detmold und Lemgo. Das Gebäude wurde 1994 in solider Massivbauweise errichtet und umfasst insgesamt 6 Wohneinheiten je Hauseingang. Die Wohnung bietet eine Wohnfläche von 91,19 m², aufgeteilt auf 4 Zimmer, Küche, Bad mit Einbauwanne, separates WC, Abstellraum, Flur sowie eine Loggia/Terrasse. Das Sachverständigengutachten stuft den Bauzustand als mäßig gepflegt mit Instandhaltungsrückstau ein; dokumentiert wurden unter anderem Feuchtigkeits- und Schimmelspuren im Innenbereich, gerissene Innenfensterbänke, defekte Bodenbeläge sowie ein abblätternder Fensteranstrich. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine fremdangemietete Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1993. Rechtlich ist zu beachten, dass eine Nachwirkungsfrist der Wohnungsbindung nach WoBindG bis zum 31.12.2027 besteht. Das monatliche Hausgeld beträgt 624,00 €. Bei der WEG wurden Brandschutzmaßnahmen beschlossen (Sonderumlage für WE 1 in Höhe von 1.932,00 €). Zudem bestehen bei der Einheit Hausgeldrückstände von 1.609,25 €. Baulasten betreffen Stellplatzregelungen ohne negativen Werteinfluss. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 165.000,00 €. Da im vorherigen Termin der Zuschlag gemäß § 74a/§ 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestwertgrenzen aufgehoben. Die Immobilie bietet für renditeorientierte Investoren eine interessante Einstiegschance, sofern ein ausreichender Puffer für Instandsetzungen und WEG-Nachzahlungen berücksichtigt wird.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lt. Gutachten: Wohnung in einem Mehrfamiliennhaus (BJ 1994). Zustand: Mäßig gepflegt, Instandhaltungsrückstau. Wohnfläche 91,19 qm.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage mit aktuellem Vollgutachten inklusive vollständiger Innenbesichtigung, detaillierter Flächenberechnung, Hausverwaltungsdaten und Auszügen aus Baulasten- sowie Altlastenkataster.
Vollständige Innenbesichtigung des Wohnungseigentums und der Keller-Gemeinschaftsbereiche am 23.04.2024.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0021 K 0055/2024
Amtsgericht: Detmold
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 03.12.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1994

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 165.000 €
Wohnfläche: 91,19 m²
Nutzfläche: 5,28 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 96,6 / 1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 187,31 m²
Bodenrichtwert: 160 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 29.970 €187,31 m² × 160 €/m² · MEA 9,66 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hudeweg
Hausnummer: 25
PLZ: 32791
Ort: Lage
Stadtteil: Hardissen

Weitere Angaben aus dem Gutachten29 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 4 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Hausgeldrückstände
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.809 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 91 m² Wohnfläche · Baujahr 1994 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.372 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	842 – 2.832 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+32 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.372 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 842 – 2.832 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +32 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1994Gruppe 1972
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 91 m²Gruppe 86 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,54 – 6,99 €/m² im Monat, typisch 6,00 €/m² · angesetzt in 17 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Bentorfer Straße, Bentorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1982	108 m²	sanierungsbedürftig	58.000 €	540 €	07.12.2026
Allandsbusch, Detmold	Eigentumswohnung	—	79 m²	unbewertet	65.000 €	823 €	06.05.2026
Allandsbusch, Herberhausen	Eigentumswohnung	—	79 m²	unbewertet	67.000 €	848 €	17.06.2026
Marienstraße, Kernstadt	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1959	80 m²	durchschnittlich	75.000 €	935 €	14.10.2026
Hagen	Kfz-Stellplatz, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Garage, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Garage, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer), Wohn-/Geschäftshaus mit einem Teileigentum und 5 Pkw-Stellplätzen sowie einem Wohnungseigentum und einer Doppelgarage, Wohn-/Geschäftshaus mit einem Teileigentum und 5 Pkw-Stellplätzen sowie einem Wohnungseigentum und einer Doppelgarage	1972	176 m²	sanierungsbedürftig	490.000 €	2.789 €	15.10.2026
Hermannstraße, Augustdorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Reihenhaus, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), 4 Eigentumswohnungen	1966	77 m²	renovierungsbedürftig / einfach	228.000 €	2.961 €	21.10.2026
Von-Stauffenberg-Straße, Bad Salzuflen	Eigentumswohnung	—	112 m²	unbewertet	351.000 €	3.134 €	20.05.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16-17

Bodenrichtwert: 160 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 187,31 m²
Anteiliger Bodenwert: 29.970 €
Verkehrswert: 165.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,51
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 135.030 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16-17 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert29.970 €

Gebäude / Wohnung135.030 €

Verkehrswert165.000 €

Zone: Hardissen

Rechenweg

Flächenanteil: 1.939 m² Gesamtgrundstück × 96,6 / 1.000 MEA = 187,31 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 187,31 m² × 160 €/m² · MEA 9,66 %
Verkehrswert je m² Boden: 881 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 881 €/m² / 160 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 165.000 € − 29.970 € = 135.030 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lippe, Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart