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ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Lübeck, Schleswig-Holstein

Amtsgericht LübeckAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 53 Tagen

Mi., 16.12.2026 · 10:30 Uhr

Verkehrswert

95.000 €

Wohnfläche

52 m²

Grundanteil

≈ 278,6 m²

Josephinenstraße 13, 23554 LübeckKarteGoogle Maps
Belegung: leerstehend
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein als Wohnungseigentum ausgestaltetes, nicht unterkellertes Endreihenhaus mit Erd- und ausgebautem Dachgeschoss in Lübeck (St. Lorenz-Nord). Die Wohneinheit Nr. 1 verfügt über ca. 52 m² Wohnfläche innerhalb eines fünf Einheiten umfassenden Gebäudekomplexes. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 95.000,00 € bei einem Wertermittlungsstichtag im Januar 2026. Das Objekt steht derzeit leer, weist jedoch einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstau sowie eine veraltete Ausstattung auf. Zu beachten ist, dass mit Ausnahme der Zuwegung kein Sondernutzungsrecht an Garten- oder Freiflächen zugeordnet ist.

57

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie kann für handwerklich versierte Eigennutzer oder spezialisierte Investoren mit Sanierungskompetenz infrage kommen, sofern das Objekt mit entsprechendem Sicherheitsabschlag ersteigert wird. Schwer wiegen insbesondere der erhebliche Sanierungs- und Modernisierungsstau, das unbekannte Baujahr sowie das Fehlen jeglicher Sondernutzungsrechte an Garten- oder Außenflächen. Vor einer Gebotsabgabe sollte eine detaillierte Kalkulation der Sanierungskosten für Dach, Dämmung und Haustechnik erfolgen sowie die Beschlusslage der fünf Parteien umfassenden Eigentümergemeinschaft geprüft werden.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Wohnungseigentum Nr. 1 an einem nicht unterkellerten Endreihenhaus in der Josephinenstraße 13 im Lübecker Stadtteil St. Lorenz-Nord. Die Liegenschaft liegt rund 2 km nördlich des Lübecker Stadtzentrums. Das Reihenendhaus ist Teil eines aus insgesamt fünf Wohneinheiten bestehenden Gebäudekomplexes (Josephinenstraße 13, 13a, 13b, 13c, 13d) auf einem 1.393 m² großen Gesamtgrundstück, an dem ein 1/5 Miteigentumsanteil besteht. Das tatsächliche Baujahr des Massivgebäudes mit Satteldach ist nicht bekannt. An dem Nachbargrundstück Josephinenstraße 15 besteht ein eingetragenes Wegerecht. Die Wohnfläche beträgt ca. 52 m², verteilt auf das Erdgeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss. Der Grundriss umfasst drei Zimmer, Küche, Bad, Flure und zwei Abstellräume. Beheizt wird die Einheit über eine Gaszentralheizung mit Warmwasserbereitung. Sowohl die Bekanntmachung als auch das Gutachten dokumentieren einen erheblichen Sanierungs- und Modernisierungsstau bei insgesamt veralteter Ausstattung. Dem Sondereigentum ist mit Ausnahme der Zuwegung keine eigene Freifläche bzw. kein Garten als Sondernutzungsrecht zugeordnet. Eine Außenbesichtigung von der Nordseite war im Rahmen der Begutachtung nicht möglich. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 05.01.2026 auf 95.000,00 € festgesetzt. Der Sachverständige ermittelte dabei einen Ertragswert von 87.000,00 € und einen Vergleichswert von 96.000,00 €. Das Objekt steht laut amtlicher Bekanntmachung leer. Ein Mietverhältnis oder eine Fremdnutzung besteht somit derzeit nicht. Für Kapitalanleger oder Eigennutzer bietet das Objekt durch das niedrige Verkehrswertniveau einen günstigen Einstieg in den Lübecker Markt. Diesem Vorteil stehen jedoch signifikante Risiken gegenüber: Neben dem grundlegenden Sanierungsbedarf und dem fehlenden Außenbereich schränkt die Einbindung in eine fünfköpfige Eigentümergemeinschaft den Gestaltungsspielraum am Gemeinschaftseigentum ein. Ein Erwerb empfiehlt sich daher nur mit ausreichendem Puffer für Sanierungsmaßnahmen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Leerstehend
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Die Beurteilung stützt sich auf die gerichtliche Bekanntmachung sowie ein dreiseitiges Exposé/Gutachten-Kurzfassung der Sachverständigen. Das vollständige Langgutachten lag nicht vor.
  • Eingeschränkt: Außenbesichtigung war von Norden nicht möglich; Grundrisse des Erd- und Dachgeschosses liegen vor.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

  • Aktuellen Leerstand belegen
  • Schlüssel- und Zugangslage klären
  • Innenzustand gegen Gutachten prüfen
  • Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis
Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot
Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben18 von 25
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
52 K 27-25
Amtsgericht
Lübeck
Bundesland
Schleswig-Holstein

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
16.12.2026 · 10:30 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus
Leerstehend
Besichtigungsstatus
Unklar

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert
95.000 €
Wohnfläche
52 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil
1/5 an dem Grundstück Flurstück 505/31
Anteilige Grundstücksfläche
278,6 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Josephinenstraße
Hausnummer
13
PLZ
23554
Ort
Lübeck
Stadtteil
St. Lorenz-Nord
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.827 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.672 bis 3.665 Euro, Median 2.313 Euro. 15 Vergleichsfälle zwischen 723 und 8.363 Euro pro Quadratmeter, 2 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 52 m² Wohnfläche · Zustand sanierungsbedürftig

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.313 €/m²Median · 16 Fälle

Spanne
1.672 – 3.665 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-21 % unter dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage
16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 11 der 16 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche
hier 52 m²Gruppe 62 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,25 – 10,18 €/m² im Monat, typisch 9,16 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

15 von 16 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 14,0 km entfernt — 2.646 €/m², Baujahr 2004, durchschnittlich, 130 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Elbinger Straße, Ellerbek1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung195347 m²sanierungsbedürftig34.000 €723 €18.11.2026unbekannt
Heesenweg, SüderstapelWohnungseigentum196663 m²unbewertet85.000 €1.349 €16.09.2026unbekannt
Jahnstraße, ElmshornEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)—75 m²unbewertet110.000 €1.467 €17.07.2026unbekannt
Schönaich-Carolath-Straße, ElmshornEigentumswohnung—62 m²unbewertet100.000 €1.623 €12.06.2026unbekannt
Poppenrade, Ellerbek3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196990 m²renovierungsbedürftig / einfach152.000 €1.689 €14.10.2026unbekannt
Ziegelweg, StolpeWohnungseigentum2000121 m²durchschnittlich233.000 €1.933 €18.11.202640,0 km
Erlengrund, BarmstedtEigentumswohnung—81 m²unbewertet170.000 €2.099 €26.06.2026unbekannt
Seestraße, Krupunder1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung197057 m²durchschnittlich144.000 €2.526 €16.11.2026unbekannt
Ahrensböker Straße, ReinfeldWohnungseigentum2004130 m²durchschnittlich344.000 €2.646 €07.10.202614,0 km
Schweffelstraße, Ravensberg1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung190345 m²unbewertet125.000 €2.778 €28.10.2026unbekannt
Ostpreußenweg, GroßhansdorfWohnungseigentum2014132 m²durchschnittlich470.000 €3.560 €23.10.202635,0 km
Am Fahrenkrog, SierksdorfWohnungseigentum197354 m²durchschnittlich215.000 €3.981 €02.10.202620,0 km
Wilhelm-Holert-Straße, GeesthachtWohnungseigentum2012103 m²gepflegt410.000 €3.989 €04.12.2026unbekannt
Strandallee, Scharbeutz1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung197759 m²durchschnittlich340.000 €5.763 €27.10.202616,0 km
Bomhoffstraße, Westerland1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung196253 m²durchschnittlich445.000 €8.363 €16.10.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Lübeck, kreisfreie Stadt, Hansestadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 24.10.2026, 05:11

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