KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1970 · leerstehend

Zum Aufruf kommt eine leerstehende 1-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 41) im Erdgeschoss einer gepflegten Mehrfamilienhaus-Wohnanlage in Maintal-Dörnigheim mit einer Wohnfläche von 36,63 m². Das Gebäude stammt aus den Baujahren 1970–1975, verfügt über Gas-Etagenheizungen und wurde in den letzten Jahren am Gemeinschaftseigentum bereits modernisiert (Dacherneuerung 2017, Fassadendämmung 2019/2020). Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 85.000,00 Euro und basiert auf dem Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung eines Sicherheitsabschlags in Höhe von 15.000,00 Euro wegen fehlender Innenbesichtigung. Der Miteigentumsanteil beläuft sich auf 6,70/1.000 an dem 9.106 m² großen Gesamtgrundstück, zugeordnet ist zudem ein Kellerraum sowie ein faktisch genutzter Außenstellplatz auf Gemeinschaftseigentum.

Biet-Score

Ausgeglichen · 59 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich insbesondere für Kapitalanleger und handwerklich versierte Eigennutzer, die eine kompakte Wohneinheit im Frankfurter Einzugsgebiet suchen. Chancen bieten der bestehende Leerstand für eine direkte Neuvermietung sowie die gute finanzielle und bauliche Aufstellung der WEG. Dem steht das Bieterrisiko des unbekannten Innenzustands gegenüber, das im Verkehrswertgutachten bereits durch einen pauschalen Sicherheitsabschlag von 15.000,00 Euro berücksichtigt wurde. Interessenten sollten ein Budget für Renovierungs- bzw. Modernisierungsarbeiten im Sondereigentum einkalkulieren.

Chancen

6

Sofortige Verfügbarkeit nach Zuschlagserteilung aufgrund des vorliegenden Leerstands ohne bestehendes Mietverhältnis.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 41 befindet sich in der Westendstraße 84 im Stadtteil Dörnigheim der Stadt Maintal (Main-Kinzig-Kreis). Die Wohnanlage mit insgesamt fünf Mehrfamilienhäusern liegt in einem allgemeinen Wohngebiet am südwestlichen Ortsrand von Dörnigheim. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, ein Schulzentrum sowie Anbindungen an das regionale Busnetz und die Autobahn A 66 nach Frankfurt und Hanau sind in wenigen Minuten erreichbar. Das Gesamtgrundstück umfasst 9.106 m². Das Wohnhaus Haus C wurde ca. 1970 bis 1975 in Massivbauweise errichtet und umfasst 20 Wohneinheiten auf vier Geschossen sowie Keller- und Dachgeschoss. Am Gemeinschaftseigentum wurden 2017 die Dächer erneuert und 2019/2020 eine Fassadendämmung (WDVS an Giebelwänden) angebracht. Die Wohnung liegt im Erdgeschoss links, verfügt über 36,63 m² Wohnfläche aufgeteilt auf 1 Zimmer, Küche, Bad, Diele und Abstellraum nebst Kellerabteil Nr. 41. Ein Kfz-Stellplatz wird gemeinschaftlich genutzt. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt; im Ortstermin fielen abgeklebte Fenster und fehlende Beschläge an der Wohnungstür auf. Im Grundbuch von Dörnigheim Blatt 6940 sind in Abteilung II keine wertmindernden Dienstbarkeiten wie Wohnungsrechte oder Nießbrauch eingetragen. Eine Wohnpreisbindung oder Baulasten bestehen nicht, das Altlastenkataster weist keinen Eintrag auf. Für die WEG besteht eine Erhaltungsrücklage von 216.515,11 Euro (Stand 31.12.2024), Sonderumlagen sind nicht geplant. Das Hausgeld beträgt 146,00 Euro monatlich. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 85.000,00 Euro wurde im Vergleichswertverfahren (vorläufiger Wert 100.316,02 Euro abzüglich 15.000,00 Euro Sicherheitsabschlag für fehlende Innenbesichtigung) ermittelt. Die Einheit bietet Investoren bei überschaubarem Einstiegspreis und kalkuliertem Renovierungsaufwand attraktive Vermietungschancen im Rhein-Main-Gebiet.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Es handelt sich um eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 37 m², Baujahr 1970-75.

Hinweise zur Datenlage

Vollständige Gutachtendokumentation inklusive Teilungserklärung, Grundrissen und Energieausweis vorhanden; die wesentliche Lücke besteht in der fehlenden Innenbesichtigung der Wohnung.
Nur Außenbesichtigung und Teilbesichtigung des Treppenhauses von Haus C — Innenzustand und Ausstattung des Sondereigentums wurden gutachterlich unterstellt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0042 K 0035/2024
Amtsgericht: Hanau
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 10.11.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1970

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 85.000 €
Wohnfläche: 36,63 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 6,70/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 61,01 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Westendstraße
Hausnummer: 84
PLZ: 63477
Ort: Maintal
Stadtteil: Dörnigheim

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Die Wohnfläche liegt außerhalb des ausgewerteten Bereichs von 40 bis 400 m² — der Vergleich wäre nicht belastbar. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Üblicher Marktpreis · Maintal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	4.311 €/m²typischer Wert	2.101 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	3.246 – 4.311 €/m²	2.065 – 2.453 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Maintal

4.311 €/m²typischer Wert

Spanne: 3.246 – 4.311 €/m²
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.101 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 2.065 – 2.453 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Maintal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	9 Objekte; der Zustand liegt für 4 der 9 vor

Üblicher Marktpreis · Maintal

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 9 Objekte; der Zustand liegt für 4 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1970Gruppe 1973
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,85 – 10,25 €/m² im Monat, typisch 9,09 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 9 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 2,0 km entfernt (Bischofsheim) — 2.065 €/m², Baujahr 1973, durchschnittlich, 63 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Zum Taubengarten, Kernstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Wohn-/Geschäftshaus, sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum), Kfz-Stellplatz (2)	1990	135 m²	renovierungsbedürftig / einfach	230.000 €	1.704 €	26.11.2026	30,0 km
Hessenstraße, Oberdorfelden	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	59 m²	unbewertet	104.000 €	1.777 €	21.10.2026	7,0 km
Adalbert-Stifter-Straße, Bischofsheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	63 m²	durchschnittlich	130.000 €	2.065 €	18.11.2026	2,0 km
Birsteiner Straße, Neuenschmidten	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz	1993	98 m²	gepflegt	203.000 €	2.082 €	21.01.2027	40,0 km
Bruchköbeler Landstr., Hanau	Eigentumswohnung	—	100 m²	unbewertet	209.000 €	2.101 €	10.06.2026	unbekannt
Schillerstraße, Maintal	Eigentumswohnung	—	65 m²	unbewertet	141.000 €	2.169 €	19.05.2026	unbekannt
Dresdener Straße, Hanau	Eigentumswohnung	—	64 m²	unbewertet	156.000 €	2.453 €	26.05.2026	unbekannt
Lerchenweg, Nidderau	Eigentumswohnung	—	219 m²	unbewertet	541.000 €	2.465 €	26.05.2026	unbekannt
Dunlopstraße, Hanau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1952	70 m²	renovierungsbedürftig / einfach	185.000 €	2.649 €	23.09.2026	8,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Kinzig-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart