ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst eine 1- bis 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 11) im 4. Obergeschoss links der Bergstraße 29 in 45770 Marl, Ortsteil Hüls-Süd. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 68 m² auf und ist funktional in Flur, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Bad aufgeteilt. Zum Sondereigentum gehört ein Kellerraum, zudem besteht ein Sondernutzungsrecht an einem PKW-Stellplatz. Die Lage wird als einfache Wohn- und Geschäftslage an einer stark befahrenen Hauptverkehrsstraße beschrieben, wobei Geschäfte des täglichen Bedarfs fußläufig erreichbar sind. Der bauliche Zustand des 1962 errichteten Gebäudes und der Wohnung selbst ist mäßig und von einem deutlichen Unterhaltungsstau geprägt. Im Sondereigentum müssen sämtliche Innentüren erneuert, Malerarbeiten ausgeführt und Sanitärobjekte im Badezimmer (Handwaschbecken, WC-Sitz, Armaturen) ersetzt werden. Zudem zeigt sich an der Decke des fensterlosen Badezimmers ein deutlicher Schimmelbefall. Im Gemeinschaftseigentum wiegen die Mängel schwer: Der Personenaufzug ist stillgelegt oder defekt, und laut Mieterangaben ist die zentrale Heizungsanlage inklusive Warmwasserbereitung außer Betrieb. Der Gutachter hat für diese Mängel einen massiven Wertabschlag von insgesamt 21.000 € (davon 15.000 € auf das Sondereigentum) angesetzt. Ein erhebliches rechtliches und finanzielles Risiko resultiert aus dem Verhalten der Hausverwaltung, die auf schriftliche Anfragen des Gutachters bezüglich der Hausgeldkosten, Beschlüsse und der Instandhaltungsrücklage nicht reagiert hat. Dadurch sind eventuelle Rückstände oder Sonderumlagen für die anstehenden Sanierungen (Heizung, Aufzug, Vordach) völlig unklar. Zudem wurden im Objekt Einbruchspuren und Vandalismusschäden dokumentiert. Für Investoren bietet das Objekt aufgrund des Leerstands und des niedrigen festgesetzten Verkehrswerts von 60.700 € ein interessantes Sanierungsprojekt. Nach einer umfassenden Renovierung der Wohnung und Klärung der Gemeinschaftsthemen lässt sich hier eine nachhaltige Marktmiete erzielen. Wegen der unkalkulierbaren Kosten im Gemeinschaftseigentum sollten Bieter jedoch defensiv kalkulieren und die Risiken der WEG-Gemeinschaft einpreisen.