ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine Eigentumswohnung (Nr. 7) im zweiten Obergeschoss rechts eines siebengeschossigen Wohn- und Geschäftshauses an der Bergstraße 29 in 45770 Marl (Ortsteil Hüls-Süd). Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 57 m² (exakt 56,88 m² laut Wohnflächenberechnung), aufgeteilt auf zwei Zimmer (Flur, Wohnen/Küche, Schlafzimmer, Bad). Zur Wohnung gehören ein Kellerraum sowie ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz. Das Gebäude wurde ursprünglich im Jahr 1962 in konventioneller Bauweise errichtet. Die Lage ist durch eine einfache Wohn- und Geschäftslage an einer stark befahrenen Hauptverkehrsstraße geprägt, was zu einer spürbaren Lärmimmission (70 bis 74 dB) führt. Der bauliche Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums ist als mäßig zu bewerten und weist einen deutlichen Unterhaltungsstau auf. Die Wohnung steht leer, ist jedoch durch Einbruch und Vandalismus stark beschädigt. Unter anderem fehlen im Badezimmer das Handwaschbecken samt Armaturen, der WC-Sitz sowie die Duscharmaturen. Zudem zeigt sich an der Decke des fensterlosen Bades ein deutlicher Schimmelbefall. In mehreren Räumen wurden die Fußleisten herausgerissen, Innentüren fehlen und die Elektro-Feininstallation ist erneuerungsbedürftig. Positiv hervorzuheben sind die im Jahr 2021 erneuerten dreifach verglasten Kunststofffenster sowie die vorhandene Fußbodenheizung. Ein erhebliches Risiko stellt das Gemeinschaftseigentum dar: Der Aufzug ist außer Betrieb, das Vordach weist Korrosionsschäden auf, und die zentrale Heizungsanlage ist laut Mieterangaben defekt bzw. außer Betrieb. Da das Kellergeschoss weder vom Sachverständigen noch vom Zwangsverwalter betreten werden konnte, war eine technische Prüfung der Heizung unmöglich. Zudem verweigerte die Hausverwaltung jegliche Auskünfte zu Hausgeldkosten, Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft oder der Höhe der Instandhaltungsrücklage. Im Gutachten wurde daher ein pauschaler Wertabschlag von insgesamt 14.000,00 € (9.000,00 € für das Sondereigentum, 5.000,00 € für das Gemeinschaftseigentum) vorgenommen. Aus Investorensicht ist das Objekt aufgrund der unklaren Kostenstruktur (fehlende Hausgelddaten) und der massiven Schäden hochspekulativ. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren auf 53.700,00 € festgesetzt (Stichtag 07.04.2025). Ein Kauf bietet zwar die Chance auf eine günstige Akquisition im Leerstand, erfordert jedoch erhebliche Sanierungsinvestitionen und ein aktives Risikomanagement gegenüber der Eigentümergemeinschaft und der Verwaltung. Ein Gebot sollte nur mit erheblichem Abschlag abgegeben werden.