ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Marl, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine ca. 59 m² große Eigentumswohnung (Nr. 8 des Aufteilungsplans) im 3. Obergeschoss links eines siebengeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in Marl, Ortsteil Hüls-Süd (Bergstraße 29). Das Gebäude wurde 1962 in konventioneller Bauweise errichtet. Zur Wohnung gehören ein Kellerraum sowie das Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz (Nr. 8). Die Lage an der Bergstraße ist als einfache Wohn- und Geschäftslage klassifiziert und durch erheblichen Straßenlärm (70 bis 74 dB) beeinträchtigt. Geschäfte des täglichen Bedarfs und Haltestellen des ÖPNV sind fußläufig erreichbar. Der bauliche Zustand des Gebäudes und der Wohnung ist mäßig und weist einen deutlichen Unterhaltungsstau auf. Zwar wurden die Fenster der Wohnung im Jahr 2021 erneuert, jedoch sind gravierende Mängel vorhanden: Der Aufzug des Hauses ist außer Betrieb, und die Heizungsanlage inklusive Warmwasserbereitung ist laut Auskunft eines Mieters komplett ausgefallen. In der Wohnung selbst zeigen Fotos des Zwangsverwalters verschlissenes Laminat, eine unvollständige Sanitärausstattung im Bad sowie deutlichen Schimmelbefall an der Badezimmerdecke. Zudem sind die Hauseingangstür und viele Wohnungstüren im Gebäude durch Einbruch oder Vandalismus beschädigt. Der Gutachter setzte hierfür einen pauschalen Wertabschlag von insgesamt 14.000 € an (9.000 € Sondereigentum, 5.000 € Gemeinschaftseigentum). Ein zentrales Risiko für Bieter besteht darin, dass der Gutachter die Wohnung am Stichtag nicht von innen besichtigen konnte, da die Tür verschlossen war. Es wurden lediglich ältere Fotos des Zwangsverwalters herangezogen. Darüber hinaus konnte die Hausverwaltung keine Unterlagen zu Hausgeldkosten, Beschlüssen oder der Instandhaltungsrücklage vorlegen, was ein massives finanzielles Risiko bezüglich anstehender Sonderumlagen darstellt. Wegen der unklaren Verwaltung und der schwierigen Wohnsituation im Haus wurden im Ertragswertverfahren zusätzliche Abschläge von 5 % und 10 % vorgenommen. Diese Zwangsversteigerung eignet sich ausschließlich für sehr erfahrene Investoren mit handwerklichem Netzwerk und hoher Risikotoleranz. Der niedrige Verkehrswert von 56.200 € ist verlockend, spiegelt aber die gravierenden Mängel der WEG wider. Ohne funktionierende Heizung und funktionierenden Aufzug ist die Wohnung nicht nachhaltig vermietbar. Bieter sollten erhebliche finanzielle Reserven für anstehende Sanierungen und Sonderumlagen einplanen und nur weit unter dem Verkehrswert bieten.