ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Neu-Anspach, Hessen

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung (Einheit W11) befindet sich im 3. Obergeschoss von Haus A1 eines sechs Baukörper umfassenden, U-förmigen Wohn- und Geschäftshauskomplexes in der Raiffeisenstraße 14 im hessischen Neu-Anspach. Die Lage im Stadtteil Anspach zeichnet sich durch eine gut ausgebaute Nahinfrastruktur, fußläufig erreichbare Einkaufsmöglichkeiten und Schulen sowie eine überdurchschnittliche Kaufkraft im Hochtaunuskreis aus. Über die Taunusbahn und die Bundesstraße B 456 besteht eine direkte Verkehrsanbindung an das Rhein-Main-Gebiet und Frankfurt am Main. Das Wohngebäude wurde ca. 2025 im Rohbau errichtet und verfügt über fünf Vollgeschosse sowie ein Staffelgeschoss. Die ca. 96,16 m² große Wohneinheit bietet laut Planung ein Wohnzimmer mit offener Küche, zwei Schlafzimmer, Diele, Flur, Bad, separates Gäste-WC, Abstellraum und einen nach Süden ausgerichteten Balkon. Zur Einheit gehört laut Teilungserklärung ein Kellerabteil. Der Baufortschritt der Gesamtanlage liegt bei rund 50 %; Fassaden sind nur teilweise verputzt, der gesamte Innenausbau (Böden, Wandbeläge, Sanitärobjekte, Haustechnik) fehlt vollständig. Eine Innenbesichtigung durch den Gutachter war aufgrund fehlender Mitwirkung der Eigentümerseite nicht möglich. Grundbuchlich ist das Wohnungseigentum in Abteilung II lastenfrei; Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut amtlichen Auskünften nicht. Da die Gesamtanlage unfertig ist und noch nicht alle Einheiten veräußert wurden, ist die WEG derzeit organisatorisch nicht handlungsfähig; es existieren weder ein Verwalter noch ein Wirtschaftsplan oder Hausgeldabrechnungen. Das Gutachten ermittelte den Verkehrswert auf 281.000 € auf Basis des Vergleichswertverfahrens (Ausgangswert 490.000 € abzüglich 208.600 € anteiliger Restbaukosten). Zusammenfassend bietet das Objekt eine interessante Erwerbsgelegenheit mit beträchtlichem Hebel für Projektentwickler oder Kapitalanleger. Da die gesetzlichen Bietgrenzen (§§ 74a, 85a ZVG) entfallen sind, kann der Zuschlag auch unterhalb von 50 % des Verkehrswertes erteilt werden. Dies kompensiert einen Teil des Ausbau- und Koordinationsrisikos bezüglich des Gemeinschaftseigentums.