KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1973

Es handelt sich um eine Eigentumswohnung im 1. OG links Ost in Neuss mit einer Wohnfläche von ca. 46 m² und einem Kellerraum, deren Verkehrswert auf 66.100 € festgesetzt wurde. Die Objektbeschreibung auf der ZVG-Deckseite ist detailliert bezüglich der Raumaufteilung, verweist jedoch auf ein Gutachten, das nicht verfügbar ist. Der Belegungsstatus und der tatsächliche Zustand des Objekts sind unbekannt, und das Baujahr ist fiktiv geschätzt.

Biet-Score

Risikoreich · 37 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Angesichts des fehlenden Gutachtens und der unklaren Datenlage zu Zustand und Belegung ist bei diesem Objekt eine hohe Preisdisziplin erforderlich. Potenzielle Investoren sollten einen deutlichen Abschlag auf den Verkehrswert einpreisen, um die erheblichen Unsicherheiten zu kompensieren. Die Chance liegt in einem möglicherweise günstigen Erwerb, das Risiko in unkalkulierbaren Sanierungskosten und der Notwendigkeit einer Räumung. Vor einem Gebot müssen zwingend der tatsächliche Zustand und die Belegung geklärt sowie das vollständige Gutachten eingesehen werden, sofern es noch verfügbar wird.

Chancen

3

1. OG links Ost

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Eigentumswohnung in der Görlitzer Str. 7, 41460 Neuss, die im Wege der Zwangsvollstreckung am 11. Dezember 2026 versteigert wird. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 66.100 €. Das Sondereigentum umfasst eine Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss links Ost sowie einen Kellerraum (Nr. 117 im Aufteilungsplan). Die Grundstücksfläche des Gesamtobjekts wird mit 6.832 m² angegeben, was auf ein größeres Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage hindeutet. Die Wohnfläche der Eigentumswohnung beträgt ca. 46 m². Die Beschreibung der Wohnung auf der ZVG-Deckseite ist detailliert und umfasst Diele, Abstellraum, Bad/WC, Kochnische, Wohn- und Schlafraum sowie einen Balkon. Informationen zur aktuellen Belegung, zur Ist-Miete oder zu einer marktüblichen Miete liegen aus den verfügbaren Unterlagen nicht vor. Eine Einschätzung des Ertragspotenzials ist daher ohne weitere Informationen nicht möglich. Der Zustand des Objekts kann nicht belastbar beurteilt werden, da das Gutachten nicht verfügbar ist. Das Baujahr wird fiktiv mit ca. 1973 angegeben. Es gibt keine Angaben zu Modernisierungen, Schäden, Mängeln, Unterhaltungsstau oder dem energetischen Zustand. Dies stellt ein erhebliches Risiko für potenzielle Käufer dar, da der Umfang notwendiger Investitionen unbekannt ist. Der Gutachterzugang ist unklar. Obwohl die Wohnung detailliert beschrieben wird, ist die Grundlage dieser Beschreibung (aktuelle Innenbesichtigung oder ältere Unterlagen) nicht ersichtlich, da das Gutachten selbst nicht abgerufen werden konnte. Das fiktiv geschätzte Baujahr verstärkt die Annahme einer eingeschränkten Informationsbasis. Technische Prüfungen oder eine umfassende Begutachtung des Gemeinschaftseigentums sind nicht belegbar. Rechtliche Belastungen über den Zwangsversteigerungsvermerk hinaus sind aus den vorliegenden Dokumenten nicht ersichtlich, abgesehen vom Grundbuchblatt Neuss Blatt 13668. Es handelt sich um Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Vor einem Gebot ist eine umfassende Due Diligence unerlässlich, insbesondere die Klärung des tatsächlichen Zustands, der Belegung und die Einsichtnahme in das vollständige Gutachten sowie die WEG-Unterlagen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand: KI
Hinweise: Objektart: Eigentumswohnung, Wohnfläche: 46 m²

Ohne Angabe: Nutzung, Besichtigung

Text der Bekanntmachung

laut Gutachten: Sondereigentum nach dem WEG bestehend aus einer Eigentumswohnung im 1. OG links Ost; mit Diele, Abstellraum, Bad/WC, Kochnische, Wohn- und Schlafraum, Balkon und Kellerraum Nr. 117 im Aufteilungsplan; Baujahr ca. 1973 (gemäß vorliegenden Unterlagen) fiktiv geschätzt; insgesamt ca. 46 m² Wohnfläche. Lage: Görlitzer Str,7, 41460 Neuss

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: keine belastbare Statusangabe. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Rechte, Lasten und Verfahrenshinweise

aus dem KI-Dossier

Rechte und Lasten

Keine bestehen bleibenden Rechte oder Lasten benannt.

Verfahren und Verwaltung

ZVG-/Verwaltungshinweis
Grundbuch: Neuss Blatt 13668

Alle Angaben16 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0032 K 0032/2022
Amtsgericht: Neuss
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 11.12.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Objektzustand: KI
Baujahr: 1973

Ohne Angabe: Nutzungsart, Vermietungsstatus, Besichtigungsstatus

Flächen & Wert

Verkehrswert
Wohnfläche
Grundstücksfläche: KI
Bodenrichtwert: 520 €/m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Görlitzer Str.
Hausnummer: 7
PLZ: 41460
Ort: Neuss

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben · 4 Prüfhinweise

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungshinweise

Rechte 1 Angabe

ZVG-/Verwaltungshinweise

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Nutzungshinweis
Marktübliche Monatsmiete
Brutto-Rendite Markt

Zustand 3 Angaben

Sanierungsbedarf
Schadenshinweise
Zustandszusammenfassung

WEG 1 Angabe

WEG-Themen

Grundstück 1 Angabe

Grundstück / Lage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.437 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 46 m² Wohnfläche · Baujahr 1973

	Üblicher Marktpreis · Neuss	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.100 €/m²typischer Wert	1.773 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	2.300 – 4.140 €/m²	1.580 – 2.303 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-54 % unter dem typischen Wert	-19 % unter dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Neuss

3.100 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.300 – 4.140 €/m²
Dieses Objekt: -54 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.773 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.580 – 2.303 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -19 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Neuss	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 3 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Neuss

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 3 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1973Gruppe 1972
Wohnfläche: hier 46 m²Gruppe 70 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,00 – 20,00 €/m² im Monat, typisch 12,79 €/m² · ImmoScout24 (Portal-Preisatlas), 2. Halbjahr 2026

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Görlitzer Str., Neuss	Eigentumswohnung	—	43 m²	unbewertet	34.000 €	791 €	15.05.2026
Föhrenstraße, Rosellerheide	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	85 m²	unbewertet	138.400 €	1.628 €	19.02.2027
Daimlerstraße, Vogelsang	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1963	68 m²	unbewertet	114.000 €	1.687 €	08.01.2027
Ahrstraße, Norf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	90 m²	durchschnittlich	167.400 €	1.860 €	29.01.2027
Isarstraße, Norf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	78 m²	durchschnittlich	176.000 €	2.253 €	25.09.2026
Frankenstraße, Furth	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	72 m²	unbewertet	176.600 €	2.453 €	23.10.2026
Bergheimer Straße, Neuss	Eigentumswohnung	—	50 m²	unbewertet	158.000 €	3.160 €	26.06.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

BORIS NRW

Bodenrichtwert: 520 €/m²; amtlicher Bodenrichtwert (BORIS)
Anteilige Bodenfläche: —
Anteiliger Bodenwert: —
Verkehrswert: 66.100 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: —
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: —

Quelle: BORIS NRW · Stichtag 01.01.2026

Bodenrichtwert beim Anbieter ansehen

Für den anteiligen Bodenwert fehlt der Miteigentumsanteil oder Grundstücksanteil.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Für den Balkenvergleich werden Bodenwert und Verkehrswert benötigt.

Nutzung: Kerngebiet
Zustand: baureifes Land
Zone: 204001 · 26700
Lage: Hammfeld, Neuss, 41460

Rechenweg

Flächenanteil: 6.832 m²

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Kreis Neuss.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart