ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Neuss, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Wohnungseigentum Nr. V in einem dreigeschossigen, unterkellerten und zweiseitig angebauten Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr ca. 1973 in 41470 Neuss, Stadtteil Rosellerheide, Föhrenstraße 22–24. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss Mitte und verfügt über eine Wohnfläche von rund 85 m², aufgeteilt auf drei Zimmer, Diele, Küche, innenliegendes Bad/WC sowie eine nach Südwesten gartenseitig ausgerichtete Loggia. Zur Einheit gehört ferner ein Abstellraum im Kellergeschoss. Die Mikrolage präsentiert sich als mittlere bis gute Wohnlage am Ortsrand mit einer Entfernung von 500 bis 1.000 Metern zu Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie guter überörtlicher Anbindung an die Nachbarstädte Düsseldorf und Mönchengladbach über die Anschlussstelle Neuss-Reuschenberg der Autobahn A 46. Das Gemeinschaftseigentum mit verklinkerter Fassade und Satteldach hinterlässt von außen einen gepflegten und baualtersgemäß guten Gesamteindruck; wesentliche äußere Schäden wurden beim Ortstermin nicht festgestellt. Da dem Sachverständigen der Zutritt zum Gebäude und zur Wohnung jedoch vollständig verwehrt wurde, existieren keinerlei verlässliche Erkenntnisse über die innere Raumausstattung, den Modernisierungsgrad der Sanitär- und Elektroinstallationen oder eventuell verdeckte Bauschäden. Die technische Gebäudeausstattung wird mangels Prüfmöglichkeit als durchschnittlich und funktionstüchtig vermutet (Öl-Zentralheizung, dezentrale Warmwasserbereitung über Durchlauferhitzer). Ein Energieausweis lag nicht vor. Rechtlich ist das Sondereigentum mit einem 94,972/1.000 Miteigentumsanteil an dem 862 m² großen Grundstück (Flur 22, Flurstücke 286, 287, 288, 289) verbunden. Im Baulastenverzeichnis und Altlastenkataster bestehen keine Eintragungen; öffentlich-rechtliche Wohnungsbindungen liegen nicht vor. Im Grundbuch von Rosellen, Blatt 1446, lastet in Abteilung II unter laufender Nummer 3 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) zugunsten der Gemeinde Rosellen, deren Belastungswert vom Gutachter mit 184 € beziffert wurde. Das Amtsgericht Neuss hat den Verkehrswert ohne Abzug dieser Belastung auf 138.400 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte kombiniert aus Ertragswert (131.300 €) und Richtwert-Vergleichswert (152.900 €) mit zweifacher Gewichtung des Vergleichswerts, abzüglich eines 5%igen Sicherheitsabschlags wegen der verweigerten Innenbesichtigung. Das Investitionsfazit fällt zurückhaltend aus: Zwar ist das Bewertungsniveau mit rund 1.628 €/m² Wohnfläche im regionalen Vergleich moderat, die Risiken aus der unklaren Belegung, fehlenden WEG-Abrechnungen und unkalkulierbaren Innenrenovierungskosten überwiegen jedoch das Chance-Risiko-Verhältnis deutlich. Ein Gebot empfiehlt sich nur für Investoren, die signifikante Sanierungspuffer vorhalten und bereit sind, das Vollstreckungs- und Räumungsrisiko bei Übergabe selbst zu tragen.