TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Neutraubling, Bayern

Das Zwangsversteigerungsverfahren betrifft eine 1-Zimmer-Eigentumswohnung mit Kellerabteil und einen separaten PKW-Stellplatz in der Tiefgarage in Neutraubling. Der amtliche Verkehrswert für das Gesamtobjekt wurde auf 114.000 € festgesetzt, aufgeteilt in 101.000 € für die Wohnung samt Kellerabteil und 13.000 € für den Tiefgaragenstellplatz. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels des Ertragswertverfahrens, da keine ausreichenden Vergleichsfälle für ein Vergleichswertverfahren vorlagen und das Sachwertverfahren aufgrund der Teileigentumsstruktur nicht zielführend war. Die Eigentumswohnung hat eine Wohnfläche von ca. 38,61 m² und befindet sich im 1. Obergeschoss eines 1995 erbauten Mehrfamilienhauses. Beide Einheiten sind aktuell gemeinsam für 350 € monatlich vermietet. Laut Gutachten soll jedoch ein Räumungsurteil gegen den Mieter zum 31.12.2025 ergangen sein. Die marktübliche Miete wird für die Wohnung auf ca. 393,44 €/Monat und für den Stellplatz auf 50 €/Monat geschätzt, was ein Gesamtmarktmietpotenzial von ca. 443,44 €/Monat ergibt. Dies deutet auf ein Mietsteigerungspotenzial von ca. 93,44 €/Monat hin, sofern die Wohnung nach Auszug des Mieters saniert und neu vermietet werden kann. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als befriedigend eingestuft. Die Eigentumswohnung selbst weist jedoch erhebliche Rauchschäden auf, die sich in vergilbten und verrußten Wänden und Kunststoffeinbauteilen äußern. Für die Beseitigung dieser Schäden wurde ein merkantiler Minderwert von 7.722 € im Gutachten angesetzt. Es wurden keine Modernisierungen am Sonder- oder Gemeinschaftseigentum festgestellt. Eine Sonderumlage von ca. 892 € für den geplanten Austausch der Gasheizung ist für die Wohnung vorgesehen, während der Stellplatz davon nicht betroffen ist. Zudem besteht eine Unterdeckung der Erhaltungsrücklage von ca. 4.854 € für die Wohnung und 952 € für den Stellplatz. Ein aktuell gültiger Energieausweis liegt nicht vor. Der Sachverständige hatte am 22.12.2025 vollen Zugang zur Eigentumswohnung, dem Kellerabteil, dem PKW-Stellplatz und den gemeinschaftlichen Räumen. Die Wertermittlung basiert auf dieser Ortsbesichtigung sowie auf vorliegenden Unterlagen und Auskünften. Einschränkend wurde festgehalten, dass die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Sanitär) nicht explizit geprüft wurde und Annahmen über nicht sichtbare Bauteile auf Vermutungen beruhen. Auch Altlasten oder die baurechtliche Zulässigkeit wurden nicht geprüft. Im Grundbuch sind zahlreiche Dienstbarkeiten und Reallasten in Abteilung II eingetragen, die größtenteils dem Gleichrang unterliegen und als bauausführungsbedingt und nicht wertmindernd eingestuft wurden. Der Versteigerungsvermerk ist am 14.08.2025 eingetragen worden. Vor einem Gebot ist es entscheidend, die genauen Sanierungskosten für die Rauchschäden zu ermitteln, den Status des Räumungsverfahrens zu klären und die WEG-Unterlagen (Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagen) detailliert zu prüfen, um die tatsächlichen Belastungen durch die Sonderumlage und die Unterdeckung der Erhaltungsrücklage vollständig zu erfassen.