ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Nürnberg, Bayern

Das Versteigerungsobjekt ist eine barrierearme 3-Zimmer-Eigentumswohnung (SE-Nr. A4) im Erdgeschoss einer dreiteiligen Mehrfamilienhaus-Wohnanlage am Nordwestring 95 in 90419 Nürnberg (Gemarkung Wetzendorf, Ortsteil Westfriedhof). Die Wohnanlage wurde nach Bauantrag im Jahr 2020 Ende 2022 fertiggestellt. Die Wohnung umfasst eine Wohnfläche von rund 85 m² und verfügt über eine funktionale Raumaufteilung mit Diele, offenem Wohn-/Essbereich mit Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Badezimmer mit Wanne, separater Dusche/WC sowie einem praktischen Abstell- und Hauswirtschaftsraum. Ein besonderes Merkmal ist das exklusive Sondernutzungsrecht an einer südlich orientierten Terrassen- und Gartenfläche. Die Lage innerhalb des Ensembles schirmt die Wohnung vom Verkehrslärm des Nordwestrings spürbar ab. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes und der Wohnung ist als sehr gut und weitestgehend neuwertig einzustufen; es besteht keinerlei Renovierungs- oder Instandhaltungsstau. Zur gehobenen Ausstattung zählen Fußbodenheizung in allen Räumen, Holzparkett- und Vinylböden, moderne Sanitärausstattung, dreifach verglaste Kunststofffenster mit Rollos sowie eine kontrollierte Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Wärmeversorgung erfolgt über ein Nah-/Fernwärmenetz mit dinglich gesichertem Contracting über die infra fürth gmbh. Der Endenergieverbrauch des Gebäudes liegt bei sehr günstigen 43,7 kWh/(m² a), entsprechend der Energieeffizienzklasse A. Die Wohnung ist seit dem 01.03.2023 unbefristet vermietet. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beläuft sich auf 1.119,00 € monatlich (13,61 €/m² bzw. 13.428,00 € p. a.), während der Gutachter eine marktübliche nachhaltige Miete von 15,00 €/m² (15.300,00 € p. a.) veranschlagt. Das monatliche Hausgeld beträgt 406,39 €. Zu beachten ist, dass der derzeitige Eigentümer Hausgeldrückstände in Höhe von 11.932,81 € angehäuft hat. In Abteilung II des Grundbuchs sind diverse Dienstbarkeiten (darunter Geh- und Fahrtrechte) eingetragen, die im Verkehrswert nicht wertmindernd abgezogen wurden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 510.000,00 € (ca. 6.000 €/m² Wohnfläche) spiegelt die Bewertung den neuwertigen Standard und die begehrte Ausstattung wider. Für Investoren stellt die Immobilie ein wertstabiles Investment mit überdurchschnittlicher Energieeffizienz dar, sofern die wirtschaftlichen Risiken bezüglich der Hausgeldrückstände und Grundbuchlasten im Vorfeld eingepreist werden.