ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Nürnberg, Bayern

Zur Versteigerung gelangt das Sondereigentum an einer 3-Zimmer-Wohnung (Aufteilungsplan Nr. 20) im Erdgeschoss eines massiv errichteten Mehrfamilienhauskomplexes in der Borkumer Straße 19 im Nürnberger Stadtteil Thon. Die Wohnanlage datiert aus ca. 1972/1973 und umfasst insgesamt 5.994 m² Grundstücksfläche, an der ein Miteigentumsanteil von 14,48/1.000 besteht. Die Wohnfläche beträgt ca. 75,29 m² und gliedert sich in Wohnen, Schlafen, Kind/Arbeiten, Küche, Bad, separates WC, Flur, Diele sowie eine nach Westen ausgerichtete Loggia. Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil sowie das Nutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz im Gemeinschaftseigentum. Die Mikrolage bietet eine gute Nahversorgung mit einem Lebensmittelmarkt in Sichtweite, ist jedoch durch den Verkehr der angrenzenden Erlanger Straße Immissionen ausgesetzt. Das Gemeinschaftseigentum hinterlässt einen baujahresgemäßen, durchschnittlichen Eindruck. Das Gebäude verfügt über Kunststofffenster mit Isolierverglasung, ein Flachdach sowie einen Personenaufzug von Schmitt+Sohn. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen über zwei Öl-Niedertemperaturkessel aus dem Jahr 1999. Für das Sondereigentum konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden. Raumaufteilung, Sanitärausstattung und Oberflächen wurden vom Sachverständigen anhand von Plänen und Baujahresstandards lediglich unterstellt, sodass das reale Schadens- und Modernisierungsbild gänzlich ungeklärt bleibt. Rechtlich und tatsächlich bestehen wesentliche Risiken: Die Wohnung wird laut Gutachten von der Miteigentümerin selbst genutzt, was im Erwerbsfall Vollstreckungsmaßnahmen zur Räumung erforderlich machen kann. Hinsichtlich des Tiefgaragenstellplatzes weist die Verwaltung darauf hin, dass eine Einhaltung der Stellplatznummerierung in der Praxis nicht garantiert werden kann. Zudem ist die Beheizung mit Baujahr 1999 mittelfristig austauschbedürftig. Investitionsseitig punktet die Wohnung mit guter Grundrissgestaltung und solider Vermietbarkeit am Nürnberger Markt. Wegen des verweigertern Zutritts und des ungeklärten Sanierungsaufwands sollten Bieter eine konservative Kalkulation wählen und ausreichende Liquiditätspuffer für Renovierungen und Räumungskosten vorhalten.