ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Oberhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine im Erdgeschoss links gelegene Eigentumswohnung (Nr. 1) in einem dreigeschossigen Mehrfamilienhaus an der Bachstraße 119 im Oberhausener Stadtteil Buschhausen. Die im Jahr 1957/58 in massiver Bauweise errichtete Liegenschaft wurde 1997 in Wohnungseigentum umgewandelt. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 54 m² auf und verteilt sich auf ein Wohnzimmer, ein Schlafzimmer, eine Küche, eine Diele mit Abstellkammer sowie ein Badezimmer. Zur Einheit gehören zudem der Kellerraum Nr. 1 und das Sondernutzungsrecht an dem Pkw-Stellplatz Nr. EP4. Die Lage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung aus, ist jedoch aufgrund der Nähe zu Gewerbegebieten als einfache Wohnlage einzustufen. Der Unterhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums wird als mäßig (Bauzustandsstufe 4) bewertet, was einer normalen, altersgemäßen Abnutzung entspricht. Die Wohnung selbst ist vermietet und befindet sich in einem weitgehend funktionstüchtigen Zustand. Allerdings besteht im Sondereigentum ein konkreter Instandsetzungsstau: Eine Undichtigkeit am Gasboiler im Badezimmer sowie ein Defekt an einer Steckdose erfordern kurzfristige Reparaturen, deren Kosten im Gutachten mit 1.500 € beziffert wurden. Die Ausstattung ist insgesamt als einfach zu klassifizieren, was sich in älteren Heizkörpern und einfachen Bodenbelägen widerspiegelt. Aus rechtlicher und finanzieller Sicht weist das Objekt signifikante Risiken auf. Laut Auskunft der Hausverwaltung bestehen für die Wohnung Hausgeldrückstände in einer außergewöhnlichen Höhe von rund 14.000 €. Zudem ist in Abteilung II des Grundbuchs ein Insolvenzvermerk eingetragen. Eine geringfügige Überbauung durch das Nachbargebäude Nr. 117 auf einer Fläche von unter 5 m² ist vorhanden, wird jedoch als wirtschaftlich unbedeutend eingeschätzt (fiktive Überbaurente unter 50 € jährlich). Die Eigentümergemeinschaft verfügt über eine Erhaltungsrücklage von ca. 37.000 € (Ist-Stand), wobei die Differenz zur Soll-Rücklage primär auf die Hausgeldrückstände dieses Objekts zurückzuführen ist. Für Investoren bietet das Objekt durch die laufenden Mieteinnahmen von monatlich 280,50 € nettokalt (Jahresnetto 3.366 €) eine attraktive Bruttomietrendite von ca. 5,7 % bezogen auf den Verkehrswert von 59.000 €. Aufgrund der massiven Hausgeldrückstände und des Insolvenzverfahrens ist der Erwerb jedoch mit erheblichem Prüfungsaufwand verbunden. Werden diese Risiken erfolgreich eingepreist und gelöst, stellt die Wohnung eine solide, renditestarke Ergänzung für ein bestehendes Immobilienportfolio dar.