ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Oberhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Ortsteil Eisenheim des Stadtbezirks Oberhausen-Osterfeld (Zweigstraße 10, 12) auf einem 891 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung an den ÖPNV und die Autobahnen A42 und A2 aus, ist jedoch aufgrund der Nähe zur A516 und einer Bahnstrecke erhöhten Schallimmissionen ausgesetzt. Das Bewertungsobjekt umfasst einen 92,84/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung Nr. 6 im Haus Nr. 12 nebst zwei zugeordneten Kellerräumen. Das zweigeschossige Wohngebäude mit ausgebautem Satteldach wurde 1957 erbaut und verfügt über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2003 sowie eine partielle Fassadendämmung (WDVS an Vorder- und rechter Giebelfassade). Die Wohnung selbst hat laut Planunterlagen rund 59 m² Wohnfläche, aufgeteilt auf drei Zimmer, Küche, Diele, Bad und Abstellraum. Das Gemeinschaftseigentum weist Mängel wie Durchfeuchtungen an Balkonunterseiten und der Kelleraußentreppe sowie Beschädigungen an der Unterspannbahn im ungedämmten Spitzboden auf. Da die Wohnung zum Ortstermin nicht zugänglich war, konnte die Innenausstattung nicht verifiziert werden; ein Renovierungs- bzw. Modernisierungsbedarf ist zu unterstellen. Im Grundbuch von Osterfeld Blatt 5069 ist in Abteilung II eine historische Vermietungsbeschränkung zugunsten der Gutehoffnungshütte von 1956 eingetragen, die marktüblich als gegenstandslos eingeschätzt wird. Baulasten bestehen nicht, und bergbauliche Einwirkungen sind laut Bezirksregierung Arnsberg abgeklungen. Das Ertragswertverfahren weist einen nachhaltigen Rohertrag von 5,70 €/m² monatlich (4.035,60 € p.a.) aus. Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft war mit ca. 1.000 € sehr gering dotiert, sodass künftige Sonderumlagen für das Gemeinschaftseigentum wahrscheinlich sind. Für Kapitalanleger und handwerklich versierte Eigennutzer bietet das Objekt einen sehr günstigen Einstiegspreis unterhalb des regionalen Durchschnitts. Allerdings müssen Bieter zwingend finanzielle Reserven für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum sowie für eine potenzielle Komplettsanierung der Wohnung bereithalten.