ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Oberhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst eine 1-Zimmer-Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von ca. 24,6 m² (angesetzt mit ca. 25 m²) im 4. Obergeschoss eines 1975/76 errichteten, 3- bis 6-geschossigen Wohn- und Geschäftshauses in Alt-Oberhausen (Friedenstraße 8, 10 / Marktstraße 12). Die Liegenschaft liegt am östlichen Rand der Fußgängerzone in einfacher bis mittlerer innerstädtischer Wohnlage mit unmittelbarer Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs sowie einer guten ÖPNV- und Autobahnanbindung. Die Wohnung ist vermietet; eine Innenbesichtigung konnte mangels Zutritts durch den Mieter nicht durchgeführt werden. Die Ausstattung wird baujahresentsprechend als einfach und funktionstüchtig eingeschätzt. Das Gemeinschaftseigentum weist gravierende Vernachlässigungs- und Vandalismusschäden auf (Zustandsstufe 5). Der Kellerbereich ist wegen Bränden und Vermüllung seitens der Hausverwaltung gesperrt. Zudem besteht akuter Handlungsbedarf beim zweiten Rettungsweg zur Erfüllung bauaufsichtlicher Brandschutzvorgaben sowie bezüglich der Trafostation im Keller. Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist mit faktisch rund 50.000 € liquiden Mitteln bei hohem Instandhaltungsbedarf völlig unzureichend. Wegen Hausgeldausfällen sind erhebliche Sonderumlagen für Strang-, Dach- und Fassadensanierungen absehbar. Der Sachverständige hat daher wertmindernd einen Abzug für fehlende Rücklagen in Höhe von 6.600 € sowie einen pauschalen Instandsetzungsaufwand für die Wohnung von 2.500 € in Abzug gebracht. Unter Berücksichtigung der kombinierten Ertrags- und Vergleichswertermittlung wurde der Verkehrswert zum Stichtag 10.02.2026 auf 25.000 € festgesetzt. Für Investoren stellt die Immobilie eine hochriskante Anlage mit spekulativem Charakter dar, deren Rentabilität maßgeblich von den zukünftigen Beschlüssen und Kostenumlagen der Eigentümergemeinschaft abhängt.