ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Oberhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Sondereigentum an der 1-Zimmer-Wohnung Nr. 10 im 1. Obergeschoss des Hofanbaus der Liegenschaft Uhlandstraße 79, 79a in 46047 Oberhausen (Brücktorviertel). Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1906 errichtet, 1938 umgebaut und 1997 in 18 Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt. Die Wohnfläche beträgt ca. 28 m² und verteilt sich auf ein Bad, eine Küche und einen kombinierten Wohn-/Schlafraum. Die Mikrolage im Stadtbezirk Alt-Oberhausen bietet ein einfaches bis mittleres Wohnumfeld mit fußläufig erreichbarer Nahversorgung, Grünflächen sowie guter ÖPNV- und Autobahnanbindung (A42). Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wird im Gutachten als schlecht und vernachlässigt eingestuft (Bauzustandsstufe 5). Es besteht ein erheblicher Reparatur- und Instandhaltungsstau am Gebäude (u. a. Treppenhaus, Fassade, Feuchtigkeit, Außenanlagen), für den sachverständigenseits ein Rücklagenbedarf von rund 70.000 € für die Gesamtanlage beziffert wurde. Das Sondereigentum weist einen einfachen Ausstattungsstandard und einen unvorteilhaften Grundriss mit gefangenen Räumen auf; alle Fensterscheiben der Wohnung sind gerissen. Die zwingend notwendigen Instandsetzungskosten innerhalb der Einheit wurden pauschal mit 3.000 € veranschlagt. In rechtlicher Hinsicht wird das Verfahren als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Belastungen in Abteilung II oder III des Grundbuchs, die den Verkehrswert mindern, liegen laut Gutachten nicht vor. Gravierend ist jedoch die mangelnde Auskunftsbereitschaft hinsichtlich der WEG-Verwaltung, sodass Beschlüsse, die exakte Höhe des Hausgeldes sowie etwaige Hausgeldrückstände unbekannt sind. Die deklarierte Ist-Miete von 275 € monatlich liegt über der Wesentlichkeitsgrenze und birgt rechtliche Minderungsrisiken. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 20.000 € bietet die Wohnung eine extrem niedrige Einstiegshürde für handwerklich versierte Investoren. Die bestehenden Risiken durch anstehende Sonderumlagen der Gemeinschaft und anstehende Fensterreparaturen verlangen jedoch eine großzügige Liquiditätsreserve.