TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Offenbach an der Queich, Rheinland-Pfalz

Gegenstand des Verfahrens am Amtsgericht Landau in der Pfalz ist ein 1/3-Bruchteil an einem 1/3-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Obergasse 10 in 76877 Offenbach an der Queich (Flurstück 117 mit insgesamt 1.670 m²). Verbunden ist der Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an allen im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Räumen eines freistehenden Einfamilienhauses nebst dreigeschossigem Anbau, Garage, Balkon sowie Sondernutzungsrechten an einem Stellplatz und einer Gartenfläche. Die Mikrolage präsentiert sich als einfache Wohnlage am Ortsrand mit überwiegender Wohnbebauung und guter Anbindung an die B 272 sowie die A 65 in Richtung Karlsruhe und Mannheim. Das Ursprungsgebäude wurde sachverständig auf das Baujahr 1900 geschätzt, der rückwärtige Garagenanbau auf das Jahr 1977. Die Wohnfläche beläuft sich laut Aufmaß nach Planunterlagen auf rund 198 m². Im Jahr 2007 erfolgte eine Dachsanierung samt Dämmung; die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 2003. Die Gesamtanlage befindet sich in einem mäßigen baulichen Zustand. Äußerlich sind deutliche Putzschäden am Haupthaus erkennbar, und der Anbau ist hofseitig teilweise unverputzt geblieben. Da die Eigentümer zum Ortstermin nicht erschienen sind, fand keine Innenbesichtigung statt. Ausbaugrad, Ausstattung und etwaiger Bauschadensaufwand im Gebäudeinneren konnten daher nicht abschließend überprüft werden. Rechtlich weist das Objekt außergewöhnliche Besonderheiten auf: Versteigert wird nicht das gesamte Wohnungseigentum, sondern lediglich ein 1/3-Bruchteil hiervon. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Verwaltungs- und Benutzungsregelung nach § 1010 BGB eingetragen, nach welcher diesem 1/3-Bruchteil lediglich das alleinige Nutzungsrecht an einem Schlafzimmer im Erdgeschoss zur Straßenseite hin zugewiesen ist, während übrige Bereiche gemeinschaftlich genutzt werden. Das Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft ist dinglich auf ewig ausgeschlossen. Das im Grundbuch eingetragene Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht (Abt. II Nr. 1) ist laut Gutachter infolge des Ablebens des Begünstigten löschungsreif. Unter Berücksichtigung aller Umstände wurde der Verkehrswert für den 1/3-Bruchteil kombiniert aus Sach- und Ertragswert ermittelt und nach massiven Risikoabschlägen für Bruchteilseigentum, Verfügungsbeschränkung und fehlende Besichtigung auf 62.000 € festgesetzt. Für normale Eigennutzer oder klassische Kapitalanleger ist der Erwerb aufgrund der engen rechtlichen Fesseln und der bestehenden Bewirtschaftungsrisiken ungeeignet.