TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Offenbach, Rheinland-Pfalz

Gegenstand des Verfahrens vor dem Amtsgericht Landau in der Pfalz ist der 1/3-Bruchteil an einem 1/3-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Obergasse 10 in 76877 Offenbach an der Queich, verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 1. Das 1.670 m² große Grundstück ist mit zwei freistehenden Einfamilienhäusern bebaut. Das zur Versteigerungseinheit gehörende straßenseitige Gebäude (Baujahr ca. 1900, Anbau ca. 1977) weist eine Wohnfläche von ca. 198 m² sowie ca. 439 m² Bruttogrundfläche auf. Dem Sondereigentum sind eine Garage, ein Stellplatz und ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zugeordnet. Die Lage am Ortsrand wird als einfache, ruhige Wohnlage mit dörflichem Charakter eingestuft. Das Gebäude befindet sich nach äußerem Anschein in einem mäßigen Allgemeinzustand mit Putzschäden an der Fassade und unfertigem Außenputz am dreigeschossigen Anbau. Das Dach des Haupthauses wurde 2007 erneuert, die Gas-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 2003. Da der Sachverständige keinen Zutritt zum Gebäudeinneren erhielt, basiert die Bewertung auf Bauakten und Schätzungen; für den unbekannten Innenzustand wurde ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 80.000 € auf den Gesamtwert der Einheit angesetzt. Rechtlich ist das Objekt stark gebunden: Im Grundbuch ist gemäß § 1010 BGB der dauerhafte Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft eingetragen. Zudem weist eine dingliche Benutzungsregelung dem hier versteigerten 1/3-Bruchteil lediglich das Recht zur alleinigen Nutzung des Schlafzimmers im Erdgeschoss zur Straßenseite zu, während andere Räume weiteren Miteigentümern zugewiesen sind bzw. gemeinschaftlich genutzt werden. Das eingetragene Wohnungsrecht für eine Berechtigte ist infolge deren Ablebens löschbar. Einzelne Räume im Dachgeschoss sind laut Auskunft für 350 € monatlich an Dritte überlassen. Der Verkehrswert für den 1/3-Bruchteil wurde unter Berücksichtigung von jeweils 20 % Abschlag für die eingeschränkte Marktgängigkeit und die extreme Verfügungsbeschränkung auf 62.000 € festgesetzt (Gesamtwert der Sondereigentumseinheit: 312.000 €). Für Kapitalanleger ohne bestehende Anteilsmehrheit oder Verhandlungsbasis mit den übrigen Bruchteilseigentümern birgt das Objekt erhebliche rechtliche und praktische Durchsetzungsrisiken.