KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1903 · leerstehend

Zur Versteigerung steht eine ca. 90,92 m² große 4-Raum-Eigentumswohnung (Nr. 6) im Mansard-Dachgeschoss eines denkmalgeschützten Mehrfamilienhauses in 08525 Plauen (Reißiger Vorstadt). Das um 1903 errichtete und 1995 teilsanierte Gebäude verfügt über insgesamt 6 Einheiten; ca. 2024 wurde der Gas-Heizkessel erneuert. Die Wohnung steht aktuell leer und weist erhebliche Schäden durch Einbruch und Vandalismus auf (aufgebrochene Eingangstür, fehlende Armaturen, Schalter und Bodenbeläge, vermüllter Zustand). Die überschlägigen Sanierungskosten zur Wiederherstellung der Nutzbarkeit werden auf rund 31.800 € geschätzt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 27.200 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 56 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich an handwerklich versierte Investoren oder Sanierer, die bereit sind, das erhebliche Sanierungsvolumen von ca. 31.800 € zu bewältigen. Bei einem sehr günstigen Verkehrswert von 27.200 € (ca. 299 €/m²) bietet die geräumige 4-Raum-Wohnung nach einer umfassenden Revitalisierung eine solide Grundlage für die Neuvermietung oder den Weiterverkauf. Vor Gebotsabgabe sollten Sanierungskosten detailliert kalkuliert und Auflagen des Denkmalschutzes sowie die WEG-Situation geprüft werden.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt eine 4-Raum-Eigentumswohnung im Mansard-Dachgeschoss eines 3-geschossigen Mehrfamilienhauses in der Wettinstraße 69 im Plauener Stadtteil Reißiger Vorstadt. Das Gebäude wurde ca. 1903 in halboffener Bauweise der Gründerzeit auf einem 240 m² großen Grundstück errichtet, ca. 1995 modernisiert sowie in 6 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Zur Einheit Nr. 6 gehören 251/1.000 Miteigentumsanteil, ca. 90,92 m² Wohnfläche sowie ein Abstellraum im Treppenhaus. Grundbuchlich ausgewiesene Dachboden- und Kellerabteile wiesen Unstimmigkeiten bei der Begehung auf. Das Gebäude wird über eine zentrale Gasheizung versorgt, deren Kessel ca. 2024 erneuert wurde. Der bauliche Zustand der Wohnung ist stark sanierungsbedürftig. Infolge von Einbruch und Vandalismus befindet sich die leerstehende Wohnung in einem vermüllten Zustand; die Eingangstür ist aufgebrochen und ungesichert. Türen sind demontiert oder zerstört, Schalter und Steckdosen fehlen, Bodenbeläge müssen erneuert werden und Sanitärarmaturen wurden entwendet. Die gutachterlich geschätzten Instandsetzungs- und Sanierungskosten zur Wiederherstellung eines zeitgemäßen Standards liegen bei ca. 31.800 €. Rechtlich liegt das Anwesen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung und ist als Kulturdenkmal im Denkmalverzeichnis des Freistaates Sachsen erfasst, weshalb bauliche Maßnahmen mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen sind. Zudem liegt das Flurstück in einem historisch bombardierten Bereich, wodurch eine Kampfmittelbelastung nicht gänzlich ausgeschlossen werden kann. Eigene PKW-Stellplätze auf dem Grundstück sind nicht vorhanden. Der festgesetzte Verkehrswert von 27.200 € resultiert im Wesentlichen aus dem Ertragswertverfahren (Ertragswert 27.200 €, Vergleichswert 28.100 €) und entspricht einem Quadratmeterpreis von 299 €/m². Für Sanierungsexperten bietet die Immobilie eine attraktive Einstiegsmöglichkeit mit Hebelpotenzial bei überschaubarem absolutem Kapitalaufwand.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Unverbindliche Angaben laut Gutachten: 4-Raum-Wohnung im Dachgeschoß, Wohnfläche ca. 90,92 m² in 3-geschossigem Mehrfamilienwohnhaus plus Mansardgeschoss mit insg. 6 Wohnungen, Abstellraum im DG war nicht vorhanden, dafür ein Abstellraum im KG; Wohnung z. Zt. der Gutachtenerstellung leerstehend, durch Einbruch und Vandalismus beschädigt

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite sowie ein 5-seitiges Exposé/Kurzgutachten vor. Ein vollständiges Vollgutachten mit detaillierter Ertragswertberechnung lag nicht bei.
Die Eigentumswohnung Nr. 6 wurde innen besichtigt, das Gesamtgebäude und das Kellerabteil konnten jedoch nur eingeschränkt besichtigt werden.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0054/2025
Amtsgericht: Zwickau
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters
Vertreter des Gläubigers: RA-GmbH Winterhoff (Kanzlei)Tel. 0731 8507720Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1903

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 27.200 €
Wohnfläche: 90,92 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 251/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 60,24 m²
Bodenrichtwert: 73 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 4.398 €60,24 m² × 73 €/m² · MEA 25,1 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Wettinstraße
Hausnummer: 69
PLZ: 08525
Ort: Plauen
Stadtteil: Reißiger Vorstadt

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)

Rechte 6 Angaben

Erbbaurecht
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 91 m² Wohnfläche · Baujahr 1903 · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	527 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	464 – 645 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-43 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

527 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 464 – 645 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -43 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (stark sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1903Gruppe 1903
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 91 m²Gruppe 61 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,80 – 6,20 €/m² im Monat, typisch 5,50 €/m² · Stadt Plauen (Mietspiegel), 2026

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Moritzstraße, Plauen	Eigentumswohnung	—	75 m²	unbewertet	33.000 €	438 €	02.07.2026
Parkstraße, Haselbrunn	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	83 m²	sanierungsbedürftig	39.000 €	473 €	16.12.2026
Mozartstraße, Reißiger Vorstadt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	72 m²	gepflegt	36.000 €	500 €	01.12.2026
Robert-Koch-Straße, Plauen	2 Raumwohnung	—	47 m²	unbewertet	26.200 €	555 €	23.07.2026
Trockentalstraße, Stadtgebiet Zentrum	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Mühlengebäude mit Nebenanlage u. Garage	1909	49 m²	durchschnittlich	31.000 €	633 €	08.10.2026
Robert-Koch-Straße, Plauen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1928	50 m²	unbewertet	34.000 €	683 €	10.11.2026
Robert-Koch-Straße, Reichenbacher Vorstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1928	50 m²	durchschnittlich	35.700 €	720 €	10.11.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Exposee S. 4

Bodenrichtwert: 73 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 60,24 m²
Anteiliger Bodenwert: 4.398 €
Verkehrswert: 27.200 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6,19
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 22.802 €

Quelle: KI/Gutachten · Exposee S. 4

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert4.398 €

Gebäude / Wohnung22.802 €

Verkehrswert27.200 €

Zone: Gebäude-/ Freifläche

Rechenweg

Flächenanteil: 240 m² Gesamtgrundstück × 251/1.000 MEA = 60,24 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 60,24 m² × 73 €/m² · MEA 25,1 %
Verkehrswert je m² Boden: 452 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 452 €/m² / 73 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 27.200 € − 4.398 € = 22.802 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Vogtlandkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart