ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in der Ortlohstraße 40, 45663 Recklinghausen (Ortsteil Röllinghausen) umfasst die vermietete Eigentumswohnung Nr. 2 im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt 9 Wohneinheiten. Die Wohnung verfügt über ca. 68 m² Wohnfläche, verteilt auf zwei Zimmer, Küche, Diele und Bad. Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist aufgrund fehlender Hausakten unbekannt; die ältesten Dokumente datieren auf 1902/1907. Die Lage im südlichen Recklinghausen bietet eine gute regionale Anbindung an das Autobahnnetz (A 2 in 1,8 km) sowie eine direkte Busverbindung vor dem Haus, liegt jedoch in einem einfachen bis mittleren Wohngebiet. Der bauliche Zustand der Wohnung selbst ist mäßig und erfordert eine Erneuerung fast aller Wand-, Decken- und Bodenbeläge sowie die Beseitigung eines vertikalen Wandrisses im Schlafzimmer. Gravierender sind die Mängel am Gemeinschaftseigentum: Das Kellermauerwerk weist Feuchtigkeitsschäden auf und Teile der Fassade müssen instand gesetzt werden. Die geschätzten Sanierungskosten belaufen sich auf WEG-Ebene auf ca. 60.000 € bis 70.000 €, was ein hohes Risiko für künftige Sonderumlagen darstellt. Die Heizungsanlage (Gaszentralheizung von Junkers) wurde immerhin im Jahr 2010 modernisiert. Ein wesentliches rechtliches und finanzielles Risiko stellt die Eintragung des Grundstücks im Altlastenkataster dar, da es sich auf dem ehemaligen Gelände der Zeche und Kokerei König-Ludwig befindet. Obwohl akute Einwirkungen des Bergbaus als abgeklungen gelten, können Bodenverunreinigungen nicht ausgeschlossen werden. Zudem weist das Konto der WEG erhebliche Hausgeldrückstände des aktuellen Eigentümers in Höhe von 5.902,25 € auf (Stand September 2025). Das monatliche Hausgeld beträgt aktuell hohe 330,00 €. Fazit für Investoren: Das Objekt bietet durch die laufende Vermietung zwar einen Cashflow (Ist-Miete warm von 450,00 €), birgt jedoch massive kalkulatorische Risiken durch anstehende Sanierungen und die Altlastensituation. Ein profitabler Erwerb ist nur bei einem Gebot weit unter dem festgesetzten Verkehrswert von 61.000,00 € realisierbar, um die notwendigen Modernisierungs- und Rückstandsrisiken wirtschaftlich abzufedern.