ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Regen, Bayern

Die Versteigerung betrifft das Grundstück Flurstück 676 am Krampersbachersteig 34 im Stadtteil Bürgerholz der niederbayerischen Kreisstadt Regen mit einer Gesamtfläche von 1.275 m². Das Anwesen ist in zwei Sondereigentumseinheiten aufgeteilt. Einheit Nr. 1 (521,80/1.000 Miteigentumsanteil) umfasst ein Hauptgebäude aus dem Jahr 1984 mit ca. 367 m² Wohn-/Nutzfläche, verteilt auf vier Einzimmerappartements im Untergeschoss, eine ca. 157 m² große Wohnung im Erdgeschoss samt Wintergarten sowie zwei Appartements und Büroräume im Dachgeschoss. Einheit Nr. 2 (478,20/1.000 Miteigentumsanteil) besteht aus einem Gebäude aus den 1970er Jahren mit vier Wohnungen und ca. 323 m² Wohnfläche sowie einer Garage. Die amtlichen Verkehrswerte wurden auf 290.000 € für Einheit 1 und 328.000 € für Einheit 2 festgesetzt, woraus sich ein Gesamtwert von 618.000 € ergibt. Der bauliche Zustand von Einheit 1 weist einen deutlichen Instandhaltungsstau und unvollendete Ausbauarbeiten auf. Das Erdgeschoss wurde ehemals als Gaststätte genutzt und befindet sich im Rohbauzustand; für die Fertigstellung kalkulierte der Sachverständige Kosten von 112.000 €. Zudem bestehen Baumängel im Umfang von 25.000 €, darunter Feuchte- und Schimmelschäden in den Sanitärräumen des Untergeschosses, beschädigte Fensterscheiben im Wintergarten sowie Außenputzschäden an der Dachterrasse. Die Beheizung beider Einheiten erfolgt über eine gemeinsame, veraltete Buderus-Ölzentralheizung mit einem 20.000-Liter-Erdtank, welche im Gebäude der Einheit Nr. 2 untergebracht ist. Ein Energieausweis liegt für die Liegenschaft nicht vor, weshalb von einem unterdurchschnittlichen energetischen Standard auszugehen ist. In rechtlicher Hinsicht bestehen mehrere Fallstricke: Für den Umbau der Gaststätte im Erdgeschoss zu Wohnraum liegt keine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung vor. Mietverträge für die bewohnten Einheiten wurden dem Sachverständigen nicht vorgelegt; laut mündlicher Auskunft sind die Appartements im Untergeschoss an das Jobcenter vermietet. Bei Einheit 2 konnte der Gutachter lediglich die Erdgeschosswohnung betreten, weshalb für die verbleibenden drei Einheiten ein erhöhtes Bauschadensrisiko besteht. Beide Einheiten verfügen über gesonderte Sondernutzungsrechte an Garten- und Terrassenflächen. Im Ergebnis bietet das Ensemble beträchtliche Flächen- und Ertragsreserven in einem etablierten Wohngebiet, erfordert jedoch erhebliche Nachinvestitionen und planerische Nachgenehmigungen. Eine Beteiligung am Versteigerungstermin empfiehlt sich nur für Investoren, die Sanierungsrisiken fundiert kalkulieren können und sich im Vorfeld über die dingliche und abrechnungstechnische Heizungsverflechtung beider Einheiten Gewissheit verschaffen.