ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Remscheid, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2 (WE 2) nebst Miteigentumsanteil an den Flurstücken 156 und 348 in 42857 Remscheid, Morsbacher Straße 25. Das Grundstück liegt in starker Hanglage (ca. 15 m Höhenunterschied zur Straße) in einem gewachsenen Wohngebiet. Das Flurstück 347 wurde vor dem Wertermittlungsstichtag veräußert und floss folgerichtig nicht in den Verkehrswert ein. Das Ursprungsgebäude wurde 1956 errichtet und in mehreren Abschnitten (1959, 1963 und 2018) erweitert. Die bewertete Wohnungseinheit umfasst das Erdgeschoss im talwärts gelegenen Anbau mit 124,67 m² Wohnfläche, aufgeteilt auf Schlafzimmer, Badezimmer, Diele, Flur, Büro, Wohnzimmer, Küche, Kinderzimmer, Wohn-/Essbereich sowie ein kleines Kellerabteil und eine Terrasse. Die Wohnung wurde 2018 umfassend modernisiert und präsentiert sich im Innenbereich in einem überwiegend guten und gepflegten Zustand. Zur Haustechnik gehören eine 2021 installierte Wärmepumpe, Solaranlage/Photovoltaikanlage, Fußbodenheizung sowie verlegte Leitungen für ein Smart-Home-System. Es bestehen jedoch sichtbare Bauschäden und Fertigstellungsrückstände: Am Anbau von 2018 fehlen Außenputz und Wärmedämmung, im Büro fehlen Wand-, Decken- und Bodenbeläge, im Schlaf- und Badezimmer sind aktuell keine Heizkörper angeschlossen und im Kinderzimmer wölbt sich der Laminatboden. Die Sachverständige bezifferte die Wertminderung für diese Mängel im Ertragswertverfahren mit pauschal 30.000 € bzw. berücksichtigte einen 10 %-Abschlag im Vergleichswertverfahren. Im Grundbuch sind Grunddienstbarkeiten (Kanalrechte) sowie ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall eingetragen, die laut Gutachten keine wesentliche Wertbeeinträchtigung darstellen. Baulasten oder Altlastenverdachtsmomente sind laut behördlichen Auskünften nicht vorhanden. Ein Denkmalschutz besteht nicht. Das Objekt steht leer und wird nicht mehr durch den bisherigen Eigentümer bewohnt; Mietverhältnisse bestehen nicht. Der vom Amtsgericht Remscheid festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 276.700 €. Das Wertgutachten leitet diesen Wert methodisch korrekt aus dem Vergleichswertverfahren (276.705 €) ab, gestützt durch eine Plausibilisierung über das Ertragswertverfahren (212.133 €). Kaufinteressenten sollten bei ihrer Gebotskalkulation ein Budget von ca. 25.000 € bis 35.000 € für die Beseitigung der Außen- und Restarbeiten einkalkulieren.