TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Rodgau, Hessen

Objekt und Lage: Die bewertete 4-Zimmer-Eigentumswohnung (WEG Nr. 2) befindet sich im 1. Obergeschoss eines massiv errichteten Dreifamilienhauses auf einem 550 m² großen Grundstück in der Württemberger Straße 23 im Stadtteil Hainhausen der hessischen Stadt Rodgau (Landkreis Offenbach). Die Wohnfläche beträgt ca. 101 m² und verteilt sich auf ein Wohn-/Esszimmer mit verglastem Vorbau, drei Schlafzimmer, Küche, Diele, Bad/WC, Abstellraum sowie einen nach Westen ausgerichteten Balkon. Zur Einheit gehören ein Sondernutzungsrecht an einem befestigten Pkw-Außenstellplatz sowie ein Kellerraum mit ca. 6,8 m² Nutzfläche. Die Mikrolage ist als Mischgebiet mit mittlerer Wohnlage einzustufen; im direkten Umfeld bestehen neben Wohnbebauung gewerbliche Nutzungen sowie Immissionen durch Straßen-, Bus- und Flugverkehr. Der S-Bahn-Anschluss in das Rhein-Main-Zentrum liegt rund 300 m entfernt. Zustand und Ausstattung: Das Gebäude aus dem Baujahr ca. 1992 weist einen befriedigenden bis guten Bau- und Unterhaltungszustand auf. Im Jahr 2017 wurde die Heizungsanlage als moderne Gasbrennwerttherme erneuert. Die Fenster bestehen aus zweifach isolierverglasten Holzrahmen mit Kunststoffrollläden, im Wohnzimmer mit elektrischer Sonnenschutzbedienung. Das Badezimmer ist mit Wanne, Duschkabine und Stand-WC raumhoch gefliest. Erkennbare Mängel betreffen unter anderem Putzschäden im gemeinschaftlichen Treppenhaus, ein beschädigtes Glasfeld am Balkongeländer sowie eine offene Leitungsführung der Jalousie im Wohnzimmer, wofür ein pauschaler Beseitigungsaufwand von 2.000 € angesetzt wurde. Rechte, Lasten und Risiken: Im Grundbuch von Hainhausen Blatt 1801 (Amtsgericht Seligenstadt, Az. 43 K 3/25) sind in Abteilung II keine wertbeeinflussenden Rechte eingetragen. Das Grundstück ist altlastenfrei unterstellt und steht nicht unter Denkmalschutz. Wertrelevant ist das Fehlen einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage und das Fehlen einer externen WEG-Hausverwaltung. Zudem wurden die Miteigentumsanteile nach Vergrößerung der Dachgeschosswohnung nicht angepasst, wofür der Gutachter einen Abschlag von 4.000 € vornimmt. Zudem wurden drei baurechtlich vorgesehene Stellplätze durch die Errichtung einer Gartenhütte überbaut. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 360.000 € (entsprechend 3.564 €/m² Wohnfläche) bietet die Immobilie eine marktgerechte Basis für Selbstnutzer oder Vermieter in der prosperierenden Wirtschaftsregion Frankfurt Rhein-Main. Vor Gebotsabgabe im Rahmen der Teilungsversteigerung sollten Bieter die Abstimmung innerhalb der Dreier-Gemeinschaft sowie die Bildung von Rücklagen einkalkulieren.