KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 2004 · leerstehend

Zum Aufruf kommt eine 10-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 2) in 96528 Schalkau OT Bachfeld mit einer Wohnfläche von ca. 277,11 m², die als dreigeschossige Gebäudehälfte ausgeführt ist. Das Gebäude mit vermutetem Baujahr um 2004 befindet sich in einem unfertigen, weitgehenden Rohbauzustand und steht derzeit leer bzw. ist nicht bezugsfähig. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 55.000,00 €. Die Lage zeichnet sich durch eine Bebauungsrandlage mit Anbindung an die B 89 und Bahnanschluss im Ortsteil aus, infrastrukturelle Einrichtungen befinden sich in Schalkau und Eisfeld. Der Versteigerungstermin findet am 27.10.2026 vor dem Amtsgericht Sonneberg statt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich vorrangig an handwerklich versierte Selbstnutzer, Bauunternehmer oder risikofreudige Investoren, die die beträchtlichen Restfertigstellungskosten kalkulieren und bewältigen können. Das Chance-Risiko-Profil ist durch das erhebliche Fertigstellungsrisiko bei gleichzeitig sehr niedrigem Verkehrswertansatz geprägt. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe eine detaillierte Baukalkulation der Fertigstellungskosten sowie eine genaue Prüfung der Grundbuchbelastungen in Abteilung II und des Baulastenverzeichnisses durchführen.

Chancen

5

Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten beim Innenausbau aufgrund des bestehenden Rohbauzustands.

Risiken

5

Erheblicher Fertigstellungs- und Investitionsaufwand zur Erreichung der Bezugsfähigkeit erforderlich.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 10-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 2 in der Wassergasse 98 im Ortsteil Bachfeld der Stadt Schalkau (Landkreis Sonneberg, Thüringen). Die Einheit ist baulich als dreigeschossige Gebäudehälfte eines Mauerwerksbaus mit Satteldach und ausgebautem Dachgeschoss (als Vollgeschoss) ausgeführt und umfasst eine Wohnfläche von 277,11 m². Zugehörig ist ein 424,07/1.000 Miteigentumsanteil an einer Grundstücksgesamtfläche von 1.201 m² (Flurstücke 1679/1, 1945/1 und 1677/5). Die Lage am Bebauungsrand wird durch angrenzendes Grünland und kleinsiedlungsähnliche Wohngrundstücke geprägt. ÖPNV-Anbindung besteht über eine Bushaltestelle im Nahbereich sowie einen Bahnhaltepunkt im Ortsteil, während zentrale Infrastruktureinrichtungen in den Nachbarstädten Schalkau und Eisfeld aufgesucht werden müssen. Das Gebäude wurde wahrscheinlich um das Jahr 2004 errichtet, jedoch nie fertiggestellt. Es präsentiert sich in einem weitgehenden Rohbauzustand, ist nicht bezugsfähig und steht aktuell leer. Neben dem unfertigen Ausbauzustand weist das Objekt funktionelle Mängel auf und verfügt über keinen Balkon sowie keine Barrierefreiheit. Die Erschließung ist für Elektroenergie und Trinkwasser gegeben; ein Energieausweis liegt nicht vor. Stellplatzmöglichkeiten für PKW sind auf dem Grundstück vorhanden bzw. möglich. Rechtlich bestehen Eintragungen zu Baulasten sowie Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs (Blatt 605 BV 1). Denkmalschutz besteht nicht. Das Hauptrisiko liegt im unvollendeten Zustand der Immobilie, welcher einen substanziellen Fertigstellungsaufwand erfordert, um die Räumlichkeiten nutz- oder vermietbar zu machen. Fazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 55.000,00 € bietet die Liegenschaft eine günstige Ausgangsbasis für Entwickler und Handwerker mit ausreichendem Sanierungsbudget. Aufgrund des Rohbaucharakters ist eine konservative Nachkalkulation der Baukosten für den Ausbau zwingend anzuraten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

10-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 2 (in der baulichen Ausführung einer dreigeschossigen Gebäudehälfte, 277,11 m² Wohnfläche, Baujahr: wahrscheinlich um 2004, nicht fertiggestellt, weitgehender Rohbauzustand) PKW-Stellplätze sind vorhanden bzw. möglich

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein dreiseitiges Kurzexposé des Sachverständigen zusammen mit Terminsbestimmung und Deckseite vor. Detaillierte Wertermittlungsberechnungen (z.B. Sachwert-/Ertragswertberechnung) sind im vorliegenden Dokumentenauszug nicht enthalten.
Innen- und Außenfotos sind im Kurzexposé vorhanden, sodass der Rohbauzustand visuell belegt ist.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0039/2025
Amtsgericht: Sonneberg
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 27.10.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 2004

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 55.000 €
Wohnfläche: 277,11 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 424,07/1000
Anteilige Grundstücksfläche: 509,31 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Wassergasse
Hausnummer: 98
PLZ: 96528
Ort: Schalkau
Stadtteil: Bachfeld

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Bei einer Bruchteilsversteigerung bezieht sich der Verkehrswert nur auf den versteigerten Anteil — ein Preis je m² auf die volle Wohnfläche wäre systematisch zu niedrig. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.363 €/m²Median · 16 Fälle
Spanne	855 – 1.922 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.363 €/m²Median · 16 Fälle

Spanne: 855 – 1.922 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (stark sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 70 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2004 gegenüber typisch 1933). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage	16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 16 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage: 16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 16 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2004Gruppe 1933
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,78 – 6,31 €/m² im Monat, typisch 5,47 €/m² · angesetzt in 38 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 16 Vergleichsobjekte anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 13,0 km entfernt — 223 €/m², Baujahr 1924, sanierungsbedürftig, 101 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Eichhornsgasse, Steinach	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1924	101 m²	sanierungsbedürftig	22.600 €	223 €	19.11.2026	13,0 km
Beethovenstraße, Altenburg	Sonstiges, Eigentumswohnung	1908	119 m²	renovierungsbedürftig / einfach	43.000 €	362 €	23.09.2026	unbekannt
Friedrich-Wolf-Straße, Ebersdorf	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1980	47 m²	renovierungsbedürftig / einfach	21.800 €	469 €	02.02.2027	50,0 km
Kleine Gartenstraße, Suhl	Eigentumswohnung	1902	69 m²	sanierungsbedürftig	43.000 €	623 €	22.10.2026	30,0 km
Schaalaer Chaussee, Rudolstadt	Eigentumswohnungen	1933	132 m²	renovierungsbedürftig / einfach	123.000 €	932 €	03.03.2027	40,0 km
August-Bebel-Straße, Rudolstadt	Eigentumswohnung	—	67 m²	unbewertet	68.000 €	1.022 €	10.06.2026	unbekannt
Am Alten Versuchsfeld, Hermsdorf	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	42 m²	durchschnittlich	49.000 €	1.156 €	14.10.2026	unbekannt
Am Alten Versuchsfeld, Hermsdorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1995	65 m²	durchschnittlich	80.000 €	1.223 €	14.10.2026	unbekannt
Geibelstraße, Gera	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2008	115 m²	durchschnittlich	173.000 €	1.502 €	10.09.2026	unbekannt
Heinrich-Heine-Straße, Stadtroda	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1995	85 m²	renovierungsbedürftig / einfach	131.400 €	1.543 €	05.11.2026	unbekannt
Talstraße, West	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	84 m²	renovierungsbedürftig / einfach	157.000 €	1.873 €	05.11.2026	unbekannt
Josef-Ries Str., Erfurt	Eigentumswohnung	—	47 m²	unbewertet	90.000 €	1.915 €	29.04.2026	unbekannt
Blumenstr., Andreasvorstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1920	90 m²	durchschnittlich	175.000 €	1.944 €	17.09.2026	unbekannt
Brahmsstraße, Weimar	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	54 m²	unbewertet	142.000 €	2.630 €	15.07.2026	unbekannt
Gubener Str., Gispersleben-Kiliani	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2020	96 m²	gepflegt	309.000 €	3.225 €	06.01.2027	unbekannt
Auer Gasse, Schmalkalden	Eigentumswohnung	—	179 m²	unbewertet	591.000 €	3.309 €	18.06.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Sonneberg, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart