KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1897 · leerstehend

Zur Versteigerung steht eine leerstehende Dreizimmer-Eigentumswohnung (Nr. 2) mit ca. 76 m² Wohnfläche im Obergeschoss eines dreigeschossigen Dreifamilienhauses in Schalksmühle. Das Gebäude stammt aus dem Ursprungsbaujahr ca. 1897 und befindet sich auf einem 338 m² großen Grundstück. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 54.000,00 €. Zur Wohnung gehören drei Zimmer, Küche, Diele, Wannenbad sowie ein eigener Kellerraum, jedoch kein Balkon. Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Außenfassade, die zweiseitig mit mutmaßlich asbesthaltigen Faserzementplatten verkleidet ist.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft kommt vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer oder renditeorientierte Kleinanleger infrage, die das niedrige Einstiegspreisniveau nutzen möchten. Vor einer Gebotsabgabe müssen jedoch die Risiken bezüglich möglicher Asbestbelastungen an der Fassade sowie der Instandhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums (u. a. Holzbalkendecken, Ölzentralheizung) in der WEG einkalkuliert werden. Zudem schränkt der gefangene Raum die Vermietbarkeit leicht ein. Ein wirtschaftlicher Erwerb empfiehlt sich daher nur mit ausreichendem Puffer für anstehende Gemeinschaftsinvestitionen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens ist die im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnete Eigentumswohnung in 58579 Schalksmühle, Klagebach 28 bzw. 30. Die Einheit umfasst einen 315,45/1.000 Miteigentumsanteil an dem insgesamt 338 m² großen Reihengrundstück (Flurstücke 131, 373 und 520 der Flur 16). Das Grundstück liegt östlich des Ortszentrums und rund 600 m fußläufig von diesem entfernt; planungsrechtlich richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB, während der Flächennutzungsplan eine gewerbliche Baufläche darstellt. Das Wohnhaus mit insgesamt drei Einheiten wurde ca. 1897 in Massivbauweise errichtet, verfügt über ein Kellergeschoss mit Kappendecke sowie Holzbalkendecken in den Vollgeschossen und ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnung Nr. 2 liegt im Obergeschoss (in der Bekanntmachung fälschlich als 2. OG bezeichnet) und verfügt über ca. 76 m² Wohnfläche, verteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Diele und Badezimmer. Zur Wohnung gehört ein separater Kellerraum. Die Ausstattung präsentiert sich überwiegend zeitgemäß mit isolierverglasten Kunststofffenstern, manuellen Rollläden, Laminatböden sowie einem hell gefliesten Bad mit Badewanne und Hänge-WC. Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung im Keller, Warmwasser dezentral über Elektrodurchlauferhitzer. Rechtlich und baulich sind spezifische Besonderheiten zu beachten: Das Altlastenkataster und das Baulastenverzeichnis weisen keine Eintragungen auf. Jedoch sind zwei Fassadenseiten des Hauses mit Faserzementplatten verkleidet, die laut Gutachten mit hoher Wahrscheinlichkeit asbesthaltig sind. Dies kann bei künftigen Sanierungsmaßnahmen zu Sonderabfallkosten führen. Die Wohnung ist zum Zeitpunkt der Wertermittlung leerstehend, ein Balkon ist nicht vorhanden. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 54.000,00 € bietet das Objekt eine kostengünstige Erwerbsmöglichkeit im Märkischen Kreis. Investoren sollten jedoch beachten, dass das vollständige Gutachten in den Akten nur als Kurzexposé vorliegt und künftige Instandhaltungsrücklagen der kleinen Dreier-Eigentümergemeinschaft geprüft werden sollten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein leer stehendes Wohnungseigentum im 2.OG eines II-geschossigen, unterkellerten Dreifamilienwohnhaus mit Ölzentralheizung und Öltank im Kellergeschoss. Die Wohnfläche der Drei-Zimmerwohnung mit Küche, Diele und Bad beträgt ca. 76qm. Baujahr ca. 1897. Der Wohnung ist ein Kellerraum zugeordnet. Die zur Verfügung stehenden Kontaktdaten des betreibenden Gläubigers lauten: Volksbank in Südwestfalen eG Michaela Thomas Telefon Nr. 0271 2300-217 Email: michaela.thomas@vbinswf.de

Hinweise zur Datenlage

Es liegt kein vollständiges Gutachten vor, sondern lediglich ein dreiseitiges Exposé mit Grundrisszeichnungen sowie die amtliche Bekanntmachung und die Deckseite.
Innenräume sind im Exposé beschrieben (Ausstattung und Fotos/Pläne deuten auf Innenbesichtigung hin), genaue Besichtigungsmodalitäten werden aber nicht detailliert dokumentiert.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0022 K 0003/2024
Amtsgericht: Lüdenscheid
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 07.12.2026 · 11:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1897

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 54.000 €
Wohnfläche: 76 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 315,45/1000
Anteilige Grundstücksfläche: 106,62 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Klagebach
Hausnummer: 28, 30
PLZ: 58579
Ort: Schalksmühle

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 76 m² Wohnfläche · Baujahr 1897 · Zustand durchschnittlich

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	919 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	715 – 1.500 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-23 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

919 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 715 – 1.500 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -23 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1897Gruppe 1897
Zustand: hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 76 m²Gruppe 75 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,01 – 7,50 €/m² im Monat, typisch 6,41 €/m² · angesetzt in 14 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Klagebach, Schalksmühle	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	80 m²	renovierungsbedürftig / einfach	56.000 €	700 €	07.12.2026
Brandhagener Weg, Altroggenrahmede	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1955	127 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	716 €	03.11.2026
Im Springen, Pungelscheid	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	73 m²	sanierungsbedürftig	59.000 €	805 €	11.11.2026
Knapper Straße, Lüdenscheid	Eigentumswohnung	—	48 m²	unbewertet	49.600 €	1.033 €	22.06.2026
Brandhagener Weg, Altena (Westf.)	Eigentumswohnung	—	63 m²	unbewertet	91.000 €	1.444 €	13.05.2026
Gerichtstraße, Stadtmitte	Eigentumswohnung	—	84 m²	unbewertet	140.000 €	1.667 €	25.06.2026
Refflingser Str., Iserlohn	Eigentumswohnung	—	57 m²	unbewertet	170.000 €	2.993 €	22.05.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Märkischer Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart