ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Solingen, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung stehende Eigentumswohnung Nr. 6 liegt im 3. Obergeschoss eines viergeschossigen Wohn- und Geschäftshauses (Reihenmittelhaus) an der Konrad-Adenauer-Straße 26 im Zentrum von Solingen. Das Gebäude aus dem Baujahr 1958 steht auf einem 914 m² großen Grundstück und umfasst 7 Wohneinheiten sowie eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Die Wohnung verfügt über eine geschätzte Wohnfläche von ca. 85 m² mit drei Wohnräumen, Wohnküche, hofseitiger Loggia, Bad und separatem WC. Die Lage zeichnet sich durch eine exzellente urbane Infrastruktur mit Nähe zu Rathaus und Fußgängerzone aus, ist jedoch durch die vierspurige B 224 mit Immissionen von bis zu 75 dB(A) stark verkehrsbelastet. Der Zustand des Sondereigentums wird als durchschnittlich bis renovierungsbedürftig eingestuft. Zur Ausstattung gehören eine Gasetagenheizung in der Küche, isolierverglaste Kunststofffenster sowie ältere einfach verglaste Holzfenster. Bei der Besichtigung fielen abgelöste Wandbekleidungen mit Verdacht auf übertünchten Schimmel, verschlissene Fliesen und Paneele sowie teilweise auf Putz verlegte Elektroleitungen auf. Das Gemeinschaftseigentum zeigt einen erheblichen Instandhaltungsstau: Fassade, Hauseingangstür und Briefkästen sind renovierungs- bzw. erneuerungsbedürftig, während der rückwärtige Hofbereich samt Nebengebäuden einen desolaten und vermüllten Eindruck hinterlässt. Die Wohnung ist seit Juli 2024 unbefristet an eine Firma als Monteurswohnung vermietet; die vereinbarte Nettokaltmiete liegt bei 850,00 € monatlich. Der monatliche Hausgeldvorschuss ist mit 714,00 € vergleichsweise hoch angesetzt, wovon 265,75 € als nicht umlagefähig auf den Eigentümer entfallen. Für die Wohnungseinheit Nr. 6 bestehen keinerlei Sondernutzungsrechte an Pkw-Stellplätzen oder Garagen; der Mitgebrauch an den Hofgebäuden wurde grundbuchlich ausgeschlossen. Der Keller konnte vom Gutachter nicht besichtigt werden. Baulasten und Altlasten sind nicht verzeichnet, ein Denkmalschutz besteht nicht. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 21.01.2026 auf 144.000,00 € festgesetzt, was einem relativen Wert von ca. 1.694,00 €/m² Wohnfläche entspricht. Die Wertermittlung erfolgte primär über das Vergleichswertverfahren (Immobilienrichtwert) unter Berücksichtigung eines 8-prozentigen Risikoabschlags (12.500,00 €) für die ungesicherte Wohnfläche und die unklare Rücklagenbildung. Investoren sollten das Objekt als opportunistische Ertragsanlage betrachten und zusätzliche Rücklagen für anstehende Sanierungen am Gemeinschaftseigentum bereithalten.